Как заставить выкупить долю в квартире

Как обязать собственника продать свою долю в квартире

Как заставить выкупить долю в квартире

В одной столичной квартире собственник большей доли захотел вдруг стать единым владельцем квартиры, но собственник доли малой всячески стал противиться этому. Гражданка Н. обратилась в суд с иском к бывшему мужу.

Обычная жизненная история – когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14.

Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади.

После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства нашей гражданке не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь.

Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый, такой же – с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки Н.

Небольшая такая семейка получилась на доле маленькой.

Гражданка Н. обратилась в местный районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и снять с регистрации всех посторонних для неё людей, включая несовершеннолетнего ребенка – сына невестки.

Семья из четырех человек не собирались отступать. Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире. Наглые люди…

Районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию. Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде. И нашла правду – мать!

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции – и районный и городской суды – «существенно нарушили нормы материального права». И решил, что истица должна выплатить своим соседям «принудительную компенсацию», а право собственности невестки должно быть прекращено.

Районный суд рассуждал так: квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади. Но, такого помещения в квартире нет.

По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна. Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить.

Одним из родителей и является невестка. Она же – собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына. Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он согласно ч. 4 ст.

31 ЖК РФ «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации».

Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками.

Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя.

Точно также и определить порядок пользования «части общего имущества, соразмерной их доле», тоже нельзя.

Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они – посторонние люди. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался.

По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным «выделить в натуре». Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб. Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась наша гражданка Н.

По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

До этого случая в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире. Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал…

Если Вам интересны наши публикации,поставьте палец вверх и подпишитесь на канал — тогда они будут чаще появляться в Вашей ленте новостей. Обращайтесь по поводу Ваших долей в квартире. Спасибо за внимание!

Мой телефон – 8 (812) 967 – 72 – 57

Моя почта – practic2017@yandex.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/practica/kak-obiazat-sobstvennika-prodat-svoiu-doliu-v-kvartire-5af541ada936f497ded97e56

Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд

Как заставить выкупить долю в квартире

» Жилищные споры » Принудительная продажа доли в квартире через суд

8 481 просмотров

Долевое владение жилым помещением нередко превращается для сособственников в настоящую головную боль. Один или несколько совладельцев могут злоупотреблять своими имущественными правами, полагаясь на ст. 35 Конституции РФ.

Однако дольщикам, уставшим от неудобств со стороны сособственника, необходимо знать, что в некоторых ситуациях последнего можно принудить к продаже его части недвижимости в судебном порядке.

Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда

Ответ на этот вопрос раскрывается в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Здесь описывается порядок выдела доли в квартире в натуре.

Данное мероприятие проводится, если в квартире имеется достаточная площадь, а также отдельные входы, жилые помещения и независимые системы коммуникаций (кухни, санузлы и пр.) для каждого отдельно взятого собственника.

На практике выделить долю в натуре удается крайне редко, скорее наоборот – большинство квартир оказываются маленькими, в то время как собственников в них насчитывается много.

Установить порядок пользования такими жилыми помещениями также затруднительно – для составления приемлемого графика подчас не хватает ни общей площади, ни изолированных комнат. В связи с этим единственным выходом остается выкуп доли.

Как правило, долю у одного или нескольких сособственников выкупает тот человек, который владеет самой большой или хотя бы значительной долей в квартире.

Данная сделка может быть проведена как по полюбовной договоренности (например, при обращении 2 сторон к услугам нотариуса по устраивающей обоих цене), так и по судебному постановлению.

Инициирование судопроизводства подразумевает наличие неразрешенного конфликта – это значит, что 1 владелец хочет приобрести долю, в то время как другой не желает расставаться с принадлежащим ему имуществом. Закон уважает право человека на частную собственность в любом, даже самом малом размере, однако принудить хозяина к продаже его части недвижимости все же можно.

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

Совокупность условийОписание
Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение.Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников. Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной.
Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре.Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами.
Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей.Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу.

При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.

При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:

  1. Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
  2. Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
  3. Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
  4. Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
  5. Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
  6. Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?

Досудебное урегулирование

Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:

  1. Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
  2. Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.

Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий

Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Определение цены спорной доли

Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.

Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики.

Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.

Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.

В случае удовлетворения исковых требований Ответчик должен будет возместить Истцу все расходы, в т.ч. и за определение цены спорной доли. Если оценка стоимости спорной доли проводилась дважды (во внесудебном и судебном порядке), то Ответчик возвращает деньги за обе этих процедуры.

Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:

  • основное заявление (+ его копии по количеству участвующих сторон, включая самого Истца, всех Ответчиков и суд);
  • выписка из домовой книги или поквартирная карточка;
  • технический план квартиры;
  • документ, подтверждающий право собственности Истца на его долю;
  • выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках и их долях;
  • квитанция об оплате госпошлины, рассчитываемой от индивидуальной цены иска на основании ст. 333.19 НК РФ (не может быть меньше 400 и больше 60000 рублей);
  • заключение оценщика о стоимости ничтожно малой доли (если экспертиза уже проводилась);
  • обоснование мотивированности предъявляемого иска (например, квитанции об оплате коммунальных услуг только Истцом, выписка из ЕГРН о наличии у Ответчика другой недвижимости и пр.);
  • дополнительные документы, способные подтвердить мотивированность предъявляемого иска (например, копия письма с предложением выкупить долю в полюбовном порядке и пр.).

Написание заявления

Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:

  • полное наименование и адрес расположения судебной инстанции;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Истца;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Ответчика;
  • цена иска и размер оплаченной госпошлины;
  • описание обстоятельств и причин, приведших к подаче иска (например, невозможность совместного проживания в жилом помещении);
  • номер и адрес расположения общей квартиры;
  • указание размеров долей Истца и Ответчика, их сравнение между собой для отражения незначительности доли последнего;
  • описание того, как Истец и Ответчик получили их доли в праве общей собственности (например, в наследство);
  • подтверждение мотивированности иска (например, проживание Ответчиком в другой квартире, неуплата им коммунальных платежей и пр.);
  • наличие/отсутствие попыток мирного урегулирования спора;
  • ссылка на ст. 252 ГК РФ;
  • просьба о признании доли Ответчика в праве общей собственности незначительной и о ее принудительной продаже Истцу;
  • список прилагаемых материалов;
  • дата составления и подпись.

Скачать образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ.

В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.

Сроки

Судопроизводство возбуждается в течение 5 дней после того, как судебный канцелярист получает заявление и копии прилагаемых материалов. При этом орган может отказать Истцу в принятии заявления, сославшись на несоблюдение установленного регламента (например, если гражданин составит свое прошение с ошибками или не приложит к делу какой-либо важный документ).

Судебный процесс может затянуться на срок до 2 месяцев, причем вовсе не по вине суда – чаще всего сами стороны начинают искусственно усложнять разбирательство, требуя проведения все новых экспертиз, приглашения не заслушанных ранее свидетелей и пр.

Судебная практика по принудительной продаже долей отличается крайней неоднозначностью.

Дело заключается в том, что в каждом отдельно взятом случае судья анализирует имеющиеся обстоятельства в индивидуальном порядке, поэтому универсальные советы и рекомендации срабатывают не всегда.

Чтобы субъективное мнение судьи не стало определяющим фактором при вынесении решения, Истцу понадобится подготовиться к процессу как можно основательнее.

Пример. Неоднозначность судебной практики по данному вопросу наглядно продемонстрирована в деле Ивана и Варвары Н. Супруги проживали в 3-комнатной квартире площадью 66,4 кв. м. вместе со своей несовершеннолетней дочерью. Помимо Ивана, Варвары, их ребенка и близкой родственницы собственниками жилого помещения значились еще 3, посторонних им, лица, – всего 7 совладельцев. Семейство Н. решило заняться выкупом незначительных долей 2 сособственников, однако из-за того, что сторонам не удалось сойтись в цене, им пришлось обратиться в Измайловский районный суд.

В удовлетворении исковых требований супругам Н. было отказано. Они подали апелляцию в Московский городской суд. Здесь предъявленные доказательства посчитали обоснованными.

Собственники ничтожно малых долей имели другую недвижимость и в квартире не проживали, а выделить их доли в натуре не представлялось возможным.

Следовательно, имелись 3 основных условия для совершения принудительной продажи.

Тогда ответчики обратились в Верховный суд РФ, уверяя коллегию, что они нуждаются в квартире. Они также были не согласны со стоимостью, рассчитанной оценщиком.

Однако ответчики не сделали ничего для отстаивания своей позиции – никаких дополнительных документов не предоставили, на проведении новой экспертизы не настояли.

В результате ничтожно малые доли были в принудительном порядке отчуждены в пользу супругов Н., а сами они выплатили денежную компенсацию бывшим сособственникам.

Принудительная продажа доли в квартире через суд – это непростая процедура даже для юридически подкованного человека. Такое судопроизводство потребует проведения экспертиз, приглашения свидетелей, а также сбора доказательств, подтверждающих доводы Истца и опровергающих доводы Ответчика. Не знаете, с чего начать выкуп доли в принудительном порядке? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Принудительный выкуп доли в квартире через суд в 2020 году

Как заставить выкупить долю в квартире

Вы – не полноправный собственник жилплощади? Долей квартиры владеет человек, который в ней не появляется, но отравляет жизнь? Вы пытались выкупить чужую долю, но вам выставили счет, размером как цена за всю квартиру? Тогда статья для вас. Рассказываем, что такое принудительный выкуп доли через суд, в каком случае он возможен и куда нужно обращаться.

Завладеть долей в квартире собственник может по разным причинам:

  • получить в наследство;
  • после раздела имущества;
  • приобрести на торгах.

Таких случаев очень много. Зачастую у квартиры (или комнаты) может быть несколько собственников, владеющих разными долями.

Сложности возникают в том случае, если такие владельцы являются друг другу чужими людьми, а не состоят в родстве. Если самостоятельно распорядиться своей жилплощадью собственники не могут, то это за них сделает суд.

Хорошо, если доли соответствуют выделенным помещениям. Но что делать, когда это не так?

Иногда случается, что доля одного собственника в несколько раз превышает долю другого. В таком случае маловероятно, что микродоля будет соответствовать выделенной комнате. Скорее всего, она будет составлять незначительную площадь в помещении. Используя ее, владелец мизерной части жилплощади будет доставлять большой дискомфорт другому владельцу.

Лучшим вариантом в такой ситуации является выкуп части квартиры собственником, который владеет большей частью. Но из-за небольшой стоимости микродоли, ее владелец редко соглашается на такой исход. Ведь ее ценность выше цены жилплощади.

В последнее время участились случаи покупки незначительных долей черными риэлторами. В большинстве случаев суд встанет на сторону тех, кто владеет большей частью жилплощади.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Поэтому владельцы большей части жилплощади обращаются в суд. Чтобы добиться положительного решения, необходима совокупность трех критериев:

  • доля составляет менее 1/21 части квартиры;
  • долю физически нельзя выделить;
  • дольщик не проживает на этой жилплощади.

Если подходит только один или два критерия, но не все три, то даже через суд выкуп доли будет невозможен. Но у юристов существует несколько стратегий, позволяющих добиться успеха. Поэтому от профессионализма адвоката в этом деле зависит очень многое.

Важно! При рассмотрении возможности принудительного выкупа доли суд сопоставит интерес ее владельца с теми неудобствами, которые он создает другим собственникам недвижимости.

При рассмотрении этого дела суды учтут, как владельцы получили свои доли. Если будет установлено, что при покупке маленькой доли ее владелец знал, что большей частью квартиры владеет другой дольщик, то это даст юридическое основание для выкупа.

Другим фактом, положительно влияющим на решение суда, является то, что владелец малой доли использует ее для регистрации на нее других лиц или сдачи внаем.

Важно! Несмотря на сложность процедуры, выкуп доли через суд возможен. Конечно, без грамотного юриста получить положительное решение суда по выкупу доли у другого владельца очень сложно.

При владении квартирой в долевой собственности можно проводить ремонты и отделку. Главное – не ущемлять в правах других собственников.

Если заказать услугу комплексного ремонта с дизайн-проектом, то сотрудники строительной компании могут провести все необходимые действия, учитывая специфику квартиры. Важно еще на стадии разработки дизайн-проекта учесть все нюансы долевой собственности квартиры.

Можно установить дополнительные перегородки или иные конструктивные элементы, которые помогут создать комфорт в своей части квартиры.

Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.

Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.

Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.

Все дела, связанные с выкупом долей, рассматриваются районными судами того места, где находится жилплощадь. Для подачи иска нужно составить заявление и приложить к нему:

  • документы, подтверждающие право собственности истца;
  • справку о регистрации;
  • досудебное заключение оценщика;
  • документ о типе жилплощади.

Если истец пытался в досудебном порядке урегулировать спор, то необходимо приложить извещение, почтовую квитанцию и опись письма такой переписки. Такое повысит вероятность положительного ответа.

Важно! Чтобы получить право на выкуп доли ответчика через суд, важно приложить к заявлению и информацию о том, что он не использует жилплощадь, не проживает по месту нахождения доли или имеет задолженности по оплате коммунальных услуг.

Когда суд вынесет решение о праве выкупа доли, средства с депозита будут переведены на счета ответчика. Право собственности перейдет истцу. По судебной выписке можно будет провести перерегистрации доли. Процедура не займет много времени.

Исходя из информации, представленной на этой странице, можно сделать вывод, что принудительный выкуп незначительных долей жилплощади возможен. Но необходимо грамотно подойти к решению этой проблемы. Этот вопрос сложен даже для опытных юристов.

Чтобы добиться необходимого решения, важно правильно провести подготовку и выработать стратегию. В этом деле важным является даже самый незначительный на первый взгляд фактор.

Чтобы добиться положительного решения, нужен юрист, который специализируется на таких делах.

: 26.11.2019 Иван Иванов

Источник: https://sdelano.ru/stati/prinuditelnyy-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Как заставить выкупить долю в квартире

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Верховный суд принудил продать доли в квартире

Как заставить выкупить долю в квартире
Источник: Определение ВС № 5-КГ17-51

Источник: https://journal.tinkoff.ru/omg/zabrali-doli/

Как выкупить долю жилой площади?

Как заставить выкупить долю в квартире

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников.

Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога.

 В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.