Как определяется цена доли в квартире

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Как определяется цена доли в квартире

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире? 

Чтобы было понятно, чем отличается доля в квартире от комнаты и тем более целой квартиры, попробуем её сравнить с одним из фруктов. Возьмём, например, мандарин.

Мандарин легко делится на дольки, которые так удобно делить потом между друзьями. Каждый может скушать свою дольку мандарина, а удовольствие от его вкуса делится пропорционально съеденным долькам.

Половина мандарина в данном случае является ровно половиной от того удовольствия, как если бы Вы съели целый мандарин.

Вы хотите купить или продать долю в квартире? Мы знаем, как сделать это безболезненно и быстро.

Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86

Но доля в квартире имеет совсем иное свойство по отношению к целой квартире, чем долька мандарина к мандарину. Я бы её сравнил с яблоком. Но не целым яблоком, а его какой-то частью. Но я не говорю про аккуратно порезанное яблоко, а говорю про яблоко надкусанное.

Вот представьте себе красивое сочное яблоко, за которое Вы бы охотно заплатили рублей пятьдесят.

Теперь вопрос: сколько Вы заплатите за половину этого яблока, если от него откусил какой-то неизвестный Вам прохожий с улицы? Вам вообще нужна такая откусанная чьими-то зубами половина даже самого вкусного яблока? Я просто уверен, что есть эту половину Вы не будете.Конечно, квартира это не яблоко и не мандарин.

Но приводя эту аналогию, я хотел сказать, что одно дело, когда Вы живёте в своей личной квартире, а совсем другое дело, когда в этой же квартире есть другой собственник, который мало того, что совсем Вам чужой человек, так он ещё и враждебен по отношению к Вам.

Очень приятно жить в квартире, где страшно оставить кастрюлю с супом на кухне без присмотра, поскольку в неё могут плюнуть. Могут даже ломаться или пропадать Ваши вещи. А милиция не поможет, т.к. трудно разбираться с теми, кто живёт в одной и той же квартире.

А ведь даже если у Вас есть большая доля в квартире, то закрепить за собой даже самую маленькую комнату, определив в суде порядок пользования, совсем трудное и не стопроцентное дело. Да, можно и определить, но практика такова, что при смене собственника доли в квартире даже установленный порядок сразу утрачивает свою силу и нужно опять идти в суд с таким же иском. А дело такое тянется от полугода до года!

О том, что установленный порядок пользования в квартире с долевой собственностью утрачивается, я писал ранее в других статьях. Они есть и на этом сайте.

Я не хочу повторяться, но скажу, что это соответствует судебной практике и действующему законодательству.

Доля в квартире никогда не может быть окончательно определена и закреплена за Вами в смысле конкретных метров или помещений.

Теперь понимаете, что доля в квартире это проблемная недвижимость? А ведь ещё надо знать, что долю квартиры ещё и продать трудно.

Требуется, например, уведомить другого собственника доли, с которым у Вас конфликт, о предстоящей продаже. А он возьмёт и не будет уведомляться.

А регистрирующий сделки орган не будет принимать у Вас документы на регистрацию без такого уведомления. А дополнительная сложность – минус в глазах покупателя.

Скажу немного о преимущественном праве покупки:

Другие сособственники квартиры имеют право на преимущественную покупку такого имущества, как доля в квартире, согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавцом по закону должна быть сначала им предложена своя доля в квартире.

В письменной форме составляется уведомление о продаже с указанием цены и других условий продажи такого имущества, как доля в квартире. В том случае, если сособственники откажутся от покупки, а на решение у них есть месячный срок или по умолчанию в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать её третьим лицам.

Если ответа не следует, то продавец должен обратиться к нотариусу, который делал извещение, и получить у него свидетельство об отказе от преимущественного права покупки. Кстати, нотариус не всегда такой документ выдаёт и чаще выдаёт отказ на совершение нотариального действия! А это ещё одна трудность.

Ещё согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобрести долю нужно в течение одного месяца со дня уведомления о продаже.

Было время, когда доля в квартире могла покупаться, например, под прописку. Тут шли даже самые маленькие доли в ход. Но 2010 год начался с того, что теперь требуется согласие другого собственника или собственников долей в квартире на такую регистрацию. Я (как адвокат) считаю, что это бред, но порядок есть порядок. Разве даст другой собственник такое согласие? Нет, не даст.

Получается, что согласие другого собственника, которое получить невозможно, теперь исключает возможность продажи маленьких долей. Надо отметить, что маленькие доли в квартирах весьма подешевели сейчас.

Хотя ещё про маленькие доли надо знать, что у другой стороны есть право принудительного выкупа, если доля в квартире меньше одной четверти и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты.

Теперь нужно понять, как формируется цена, если продаётся доля в квартире? Если у Вас есть своя доля в квартире, то перед продажей сами поставьте себя на место покупателя. Задумайтесь, что Вы сами хотите её продать, т.к.

выхода иного не видите: жить в квартире не можете и не желаете, а согласия от всех других собственников на продажу всей квартиры целиком тоже добиться не можете.

Вот представьте себя покупателем, у которого есть три миллиона рублей. Вам предлагают, например, однокомнатную квартиру где-нибудь в Капотне за три миллиона, а ещё Вам предлагается для покупки одна вторая доля в квартире, где две комнаты, которая находится в более хорошем районе, а вся эта квартира стоит шесть миллионов рублей.

Купите ли Вы охотнее долю в квартире за те же деньги, что и цена однокомнатной квартиры, т.е. за три миллиона? А если ещё при этом в двухкомнатной квартире проживает какой-нибудь грубый дядя с вредной тётей, которым как раз принадлежит другая доля в квартире? Согласитесь, что глупо покупать такую половину квартиры за половину её рыночной стоимости.

Так вот доля в квартире, как правило, может стоить от 20 до 30 процентов от той цены, которую можно было бы выручить, если бы продавалась квартира целиком.

Возьмём эту же самую двухкомнатную квартиру, которая целиком стоит 6.000.000 рублей. Продаётся её половина. Так вот цена составит:6.000.000 / 2 х 30% = 900.000 рублей.Это практически потолочная цена. Дороже продать бывает очень трудно и долго.

Конечно, при оценке стоимости такого имущества, как доля в квартире, нужно иметь ответы на такие вопросы, как: размер Вашей доли (существенна ли она), сколько комнат в квартире, местонахождение квартиры и её состояние, характер взаимоотношений с другими сособственниками (не препятствуют ли они Вашему вселению), доступ в квартиру. В основном, исходя, из этого и формируется цена. Надо также обратить внимание на то, все ли комнаты в Вашей квартире изолированы. Наличие смежных комнат для многих покупателей минус для данной доли, так как возникнут сложности со вселением. Многие всё же предпочитают отдельные, изолированные комнаты. Хотя на практике даже доли в однокомнатных квартирах вполне успешно продаются.

Но бывают доли в квартире, цена которых меньше даже 10%. Например, если доля слишком маленькая, то её просто нет смыла никому покупать. Напомню, что прописаться теперь трудно, если не сказать невозможно.

При этом есть покупатели, которые могут купить долю в расчёте, что всё же удастся как-то склонить законным способом другого собственника к продаже всей квартиры. Но маленькая доля в квартире не интересна даже им. Вот и получается, что спроса на такие доли нет.

Мне кажется, что я в какой-то мере смог прояснить для Вас вопрос о том, что такое проблемная доля в квартире и сколько она стоит? Также Вы можете получить дополнительную информацию на другом нашем сайте нашей компании: квартира в Москве.

 Также на наших сайтах содержится множество статей по вышеназванной теме.

Мы поможем купить или продать вашу недвижимость, в том числе любую долю в квартире.
По этому вопросу звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86.

А.В. Ежов © МОО “Правовая защита”

Источник: https://www.dolya.su/dolya_v_kvartire_kak_otsenivaetsya_dolya_v_kvartire/index.html

Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области

Как определяется цена доли в квартире

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

  • выкуп доли другим собственником;
  • продажа доли на открытом рынке;
  • раздел имущества между супругами или наследниками;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость.

Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м.

общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.

Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%.

Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире…

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли.

Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях.

Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие “справедливая стоимость” в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям.

При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Услуги по оценке доли в квартире

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры…

При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке – как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке…
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы…

Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.

Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире”

Пример отчета об оценке доли в квартире

Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 “Оценка недвижимости”.

Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

“Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве”

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/Ocenka_doli_v_kvartire.htm

Как определить стоимость доли квартиры

Как определяется цена доли в квартире

Если вы владеете квартирой на правах общей долевой собственности, но по каким-то причинам жить в ней не можете или не хотите, то, скорее всего, рано или поздно, вам придет в голову идея продать принадлежащую вам долю и распорядиться деньгами по собственному усмотрению. Между тем, на вопрос, как определить стоимость квартиры, нелегко ответить даже квалифицированным специалистам. Что уж говорить о непрофессионалах. И вот почему.

Почему сложно оценить стоимость доли квартиры

Для того чтобы оценить рыночную стоимость квартиры, достаточно использовать, так называемый метод сравнения. Иными словами.

Нужно сделать достаточно презентабельную выборку из квартир со схожими или аналогичными параметрами и вывести среднеарифметическое значение их стоимости.

Такой способ невероятно точен, величина погрешности при его использовании настолько мала, что ее можно просто не принимать во внимание. Да и она корректируется в процессе продажи квартиры и торга

Понятно же, что для определения стоимости не целой квартиры, а ее доли, такой способ не подойдет. К сожалению, чтобы правильно оценить ее возможную стоимость нужно учитывать значительное количество нюансов, кажущихся на первый взгляд несущественными, а между тем именно они влияют на верное определение стоимости доли квартиры.

Благодаря всем этим сложностям, с которыми не всегда справляются даже специалисты-риэлторы, проработавшие в этой системе не один год, рынок недвижимости сейчас просто забит объявлениями о продаже доли квартиры, а вот покупать их никто не спешит.

Как риэлторы определяют стоимость доли в квартире

Можно сказать, что практически никак. Как правило, риэлтор, предлагающий вам заключить договор на продажу вашей доли в квартире, просто изначально соглашается с предложенной вами ценой. Но это вовсе не означает, что она верная, и уж тем более, что на нее немедленно найдется покупатель.

Почти 99 % таких договоров на продажу просто лежат, что называется мертвым грузом, просмотров таких объектов практически не проводится. И только риэлтор, примерно через полгода может позвонить продавцу с предложением о снижении цены.

К этому времени, отчаявшийся продавец, как правило уже готов сбавить цену, происходит составление дополнительного соглашения к договору и весь процесс остается на той же мертвой точке.

И лишь когда доля в квартире будет, в конце концов оценена по ее действительной рыночной цене, на нее может найтись покупатель. Правда произойти это может спустя несколько лет после выставления доли квартиры на продажу.

Иными словами, для того чтобы определить рыночную долю квартиры, риэлторы действуют опытным путем. Ведь что такое действительная рыночная цена? Это цена, которую покупатель готов заплатит за товар, при условии, что продавец котов его продать.

Как определить стоимость доли квартиры самостоятельно

Казалось бы, чего уж проще, определяешь рыночную стоимость квартиры и вычисляешь собственный процент в этой сумме. Но не тут-то было. Итак, какие же факторы влияют на определение рыночной стоимости доли в квартире? Что нужно учитывать, чтобы попытаться определить ее самостоятельно? Давайте поговорим о них более подробно.

  • Одним из основных факторов является то, насколько свободным оказывается сам доступ в квартиру. То есть если остальные содольщики, отказавшись от своего права преимущественной покупки, тем не менее, выступают против продажи ее третьему лицу, ничего, кроме головной боли покупателю такое приобретение не принесет.
  • Второй фактор – сколько комнат в самой квартире и совпадает ли их количество с количеством содольщиков. Если две эти величины равны, это плюс, если содольщиков больше, чем комнат – это огромный минус.
  • Насколько велика площадь квартиры. Чем она больше, тем большая существует вероятность того, что данную квартиру в будущем можно будет разменять и спокойно разъехаться. Иными словами, чем больше квартира, тем выше вероятность найти покупателя на долю, а значит ее цена возрастает.
  • Количество других содольшиков. Чем их больше, тем стоимость доли квартиры ниже.
  • Наличие несовершеннолетних содольщиков – этот фактор значительно снижает стоимость доли квартиры.
  • Количество постоянно проживающих и зарегистрированных в квартире. Идеальный вариант – квартира вообще свободная от проживающих и зарегистрированных . Стоимость доли в густонаселенных квартирах очень невысока.
  • Содольщики, стоящие на очереди на улучшение жилищных условий – этот фактор, на первый взгляд положительный, на самом деле является большим минусом. Ведь понятно же, что в обозримом будущем получить квартиру от государства вряд ли кому-то удастся, с другой стороны, понятно, что разъехаться с такими людьми будет невозможно. Уже просто потому, что у них нет денег для необходимой для отдельного жилья доплаты.
  • Доля в квартире, относящейся к дорогой недвижимости или недвижимости класса люкс. Как ни странно, несмотря на то, что продавец может быть уверен в том, что он владеет настоящим сокровищем, продать такую долю практически невозможно. Дело в том, что любой покупатель, у которого есть достаточно денег, предпочтет приобрести отдельную квартиру, на худой конец, комнату, но уж никак не рисковать своими деньгами для приобретения доли квартиры с сомнительной перспективой.

Вот теперь, зная эти основные моменты, и попробуйте определить самостоятельно действительную стоимость своей доли в квартире. Ну а если, после того, как вы ее выставите на продажу, покупателей долгое время не будет, ничего не поделаешь, цену придется снижать.

Источник: http://www.jurist-center.ru/opredelit_stoimost_doli_kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.