Как определить стоимость квартиры при продаже

Содержание

Как оценить квартиру для продажи самостоятельно

Как определить стоимость квартиры при продаже

Рыночные отношения предоставляют возможность реализовать имущество за оптимальную цену, устраивающую покупателя и продавца. Чтобы выгодно и быстро продать квартиру в Москве, важно установить адекватную цену.

Оценивание недвижимости, преследующее целью дальнейшую реализацию – это обязательная процедура, которая поможет определить реальную цену объекта, учитывая данные экономические реалии.

Важно! Грамотно оценить актуальную цену квартиры, определить ее рыночную стоимость требуется перед осуществлением разнообразных сделок: реализация (продажа и покупка), оформление завещания, ипотечное кредитование, залог.

Правильно оценить свою квартиру перед продажей – значит, гарантировать верное, безупречное проведение сделки без неожиданных подводных камней, возможных проблем.

Как правильно оценить свою квартиру

Назвать реальную цену жилья может не каждый собственник. Хотя в подавляющем большинстве случаев владельцы осуществляют процедуру самостоятельно, принимая во внимание ситуацию на рынке. Они анализируют суммы, фигурирующие при подаче объявлений о продаже недвижимости с аналогичными характеристиками.

Законодательство позволяет использовать несколько способов оценки:

  1. Самостоятельно оценить квартиру. Такой процесс существенно снизит затраты. Однако учет исключительно «типовых» критериев, может послужить причиной исчезновения из внимания важных юридических моментов (например, наличие наследников), ставящих под угрозу всю сделку.
  2. Оценить квартиру, воспользовавшись услугами риэлтора. Профессионал-специалист обязательно учтет все необходимые нюансы, обеспечив безопасность проведения сделки. Трудность в том, что найти риэлтора, который не разочарует, довольно сложно.
  3. Независимая оценка квартиры. Если сумма, указанная экспертами-риэлторами, покажется необоснованной, всегда есть вариант воспользоваться услугами независимого специалиста, подтвердив либо опровергнув полученный результат.

У кого, где оценить квартиру, собственник решает самостоятельно, опираясь на конкретную ситуацию и индивидуальные предпочтения, но нужно понимать: довериться специалистам намного правильнее, безопаснее.

Этапы оценочного процесса

Процесс определения стоимости предмета продажи проводится, учитывая все законодательные требования, принципы, методы.

Процесс оценки квартиры включает несколько этапов:

  • выбор оценщика, постановка задач;
  • формирование договора, планирование дальнейших действий;
  • сбор информации, а также аналитическая часть;
  • расчет окончательной стоимости;
  • получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости;
  • составление оценочного отчета с предоставлением заказчику.

Выбор оценщика, постановка задач

Первым делом определяется цель оценочной процедуры (продажа, ипотечное кредитование), от чего зависит размер суммы, требующий установления.

Какие бывают виды стоимости:

  • рыночная, определяется с целью дальнейшей реализации;
  • страховая, необходима страхователю, оформляющему страховочный полис;
  • залоговая, базируется на договоре кредитования.

Данный этап также включает ознакомление с предметом договора для установления его главных характеристик:

  • местоположение;
  • объемы площади;
  • документационное подтверждение.

Формирование договора, планирование действий

После детального изучения оценщиком предмета договора он получает возможность составить план проведения дальнейших работ, начиная с визуального осмотра, заканчивая составлением договора, где описываются условия процесса.

Важно! Следует учесть отдельные случаи, когда при больших объемах работы допускается привлечение дополнительных экспертов.

Также обязательно определить сроки проведения процедуры, зафиксировать условия, обстоятельства, формирующие конечную стоимость жилья.

Сбор информации, аналитическая часть

Достоверность собранной информации гарантирует нужный результат. Требуется учитывать возможные дефекты, другие нюансы (территория, юридическое оформление), способные поставить под угрозу дальнейшее оформление сделки.

Процедура расчета окончательной стоимости

При определении окончательной цены недвижимости применяется несколько методов расчета:

  1. Доходный. Определяет вероятность получения выгод от использования недвижимости.
  2. Сравнительный. Сравнение предметов договора, обладающих одинаковыми свойствами. Данный способ не применяется в случаях с домами, имеющими исключительные параметры. Это обстоятельство нужно обязательно брать во внимание оценщикам.
  3. Затратный. Учитывает расходы, произведенные ранее, включая относящиеся к процессу восстановления, когда присутствует износ.

Получение результатов, аналитическое систематизирование, формирование итоговой стоимости

Оценщик, используя рыночную информацию об аналогичных объектах, имеющих определенное отличие по ценообразующим параметрам от оцениваемой недвижимости, применяет аналитику, а также определяет возможность применения корректирующих коэффициентов.

Составление оценочного отчета, предоставление заказчику

Отчет обязательно должен содержать следующие данные:

  • дата составления;
  • информация об оценщике;
  • описание предмета;
  • методология проведения процедуры;
  • документационные обоснования;
  • итоговая сумма.

Важно! Нужно принять во внимание оформление отчета (печать, подпись) – без него документ могут признать недействительным.

Отчет является обязательным актом, если владелец планирует дальнейшую передачу имущества для ипотечного кредитования. Либо оценка производится относительно спорного предмета, когда точная цифра оценивания имеет решающее значение.

Как оценивают квартиру оценщики

Как правильно оценить стоимость своей квартиры для продажи? Конечно, обратиться к специалистам.

Важно! От грамотно выбранного исполнителя зависит успех в получении необходимой услуги, безупречное проведение процедуры оценки.

При поиске риэлтора-профессионала в данной сфере необходимо, прежде всего, уделить внимание его квалификации: итоговая цифра должна устраивать собственника, параллельно отображая реальную экономическую ситуацию.

Получение справедливой оценочной стоимости возможно только при обращении к квалифицированному профессионалу, имеющему солидную репутацию.

Но нужно понимать: указанная для отчета цифра не всегда гарантирует продажу недвижимости именно по этой стоимости. Плюс, оценщик указывает лишь примерную сумму, за которую объект можно реализовать, учитывая стандартные условия и актуальную ситуацию на рынке.

Критерии оценивания

Конечная оценка определяется несколькими важными критериями.

Местоположение недвижимости

Объект, расположенный в элитном районе, оценивается выше, нежели дом, расположенный за городом. Апартаменты в центре стоят на порядок дороже аналогов на окраине, также имеет значение соседство с социально-значимыми объектами. Значительную роль сыграет близость удобных транспортных развязок.

Наличие необходимой юридической документации

Отсутствие установленных законом документов может оказать существенное влияние, изменив размер оценочной стоимости.

Одним из главных параметров, влияющих на окончательную цену объекта, является количество собственников недвижимости. Чем их меньше, тем более высокая цифра будет фигурировать.

Размер имущества, структура объекта

Здесь значительным нюансом выступает небольшая деталь: размер объекта пропорционален стоимости квадратного метра. Причем обратно-пропорционально, то есть чем меньше объект, тем выше цена одного метра данного помещения.

Обусловлена такая ситуация увеличением вероятности быстрого нахождения покупателя при общей низкой цене объекта – чем меньше размер недвижимости, тем значительно меньше его общая цена.

Также большую роль будут играть планировка будущей покупки, ее состояние и прочие составляющие, влияющие на общий вид объекта:

  • развитая сеть коммуникаций, инфраструктуры;
  • множество технических характеристик: год постройки объекта, материал, используемый строителями, задействованные технологии.

Перед тем, как оценить свою квартиру для продажи, требуется обратиться к специалисту. Он должен принять во внимание все сопутствующие условия, а затем назвать объективную цену.

Важно! Заказчик, ставя под сомнение осуществленную процедуру, смело может воспользоваться услугами независимых экспертов, выполнив новую оценку.

Как оценить квартиру для продажи

Рыночная цена объекта недвижимости – показатель, формирование которого определяется рядом факторов: общий уровень экономики, сезонность, вплоть до курса валют, налогов.

Как оценить квартиру самостоятельно, воспользовавшись услугами агентства, либо независимого эксперта, решает собственник, но перед принятием окончательного решения следует предусмотреть возможные риски и нюансы.

Оценить квартиру – дорого?

Проведение процедуры по определению стоимости недвижимости – услуга платная. Но насколько оценка действительно необходима, особенно, если брать во внимание недобросовестность отдельных участников рынка?

Цена подобной процедуры, прежде всего, зависит от объекта продажи: естественно, услуги по оценке здания за городом могут обойтись дороже (в среднем – около 5 тысяч рублей), нежели жилья с престижным местоположением. сложность здесь – беспроблемный доступ к объекту или его удаленность.

Конечно, окончательную цену недвижимости формирует также регион, город расположения объекта. Чем выше уровень жизни в населенном пункте, тем дороже обойдется услуга.

Риэлтерский рынок славится высокой конкуренцией, поэтому заказчику предоставляется широкий выбор. Особую роль сыграет также квалификация эксперта. Здесь все просто – чем опытнее эксперт, тем его услуги обойдутся дороже.

Важно! Оплачивать процедуру установления стоимости объекта – обязанность лица, получающего прибыль, иными словами, продавца.

Важные нюансы

Обсуждая решение о необходимости проведения оценки недвижимости, следует учесть правила, позволяющие пройти этот процесс без потерь и ошибок:

  1. Грамотный выбор оценочной компании, где главным ориентиром служат опыт, цена, время предоставления услуги. Значение также играет наличие аккредитации. Обычно это занимает около недели.
  2. Сегодня специальное лицензирование деятельности по предоставлению подобных услуг не признается обязательным, поэтому заказчик свободен в выборе оценщика. При необходимости получения ипотеки разрешено сразу обращаться к компаниям, проверенным банком.
  3. Лучше, когда сумма гонорара озвучивается оценщику сразу в момент обращения, это поможет избежать недоразумений.
  4. Предоставление собственных фотографий может ускорить процесс.

Важно! Цифра, установленная риэлтором, действительна шесть месяцев.

Профессиональное оценивание предмета недвижимости с учетом требований законодательства определено в качестве обязательной процедуры, когда речь идет о программах ипотечного кредитования, либо при страховой оценке. Установление стоимости имущества – трудоемкий процесс, и подавляющий процент сделок сопровождается такой процедурой.

Эксперты единогласны: оценка гораздо важнее, чем даже работы по отделке помещения, поскольку покупка материалов облагается налоговым вычетом. Профессиональные же действия не облагаются выплатами.

Все перечисленные детали сложно учесть самостоятельно, поэтому правильнее обратиться за помощью к профессиональному риэлтору – тому, кто отлично понимает все нюансы, а значит, сможет помочь сэкономить время, силы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-oczenit-stoimost-kvartiry/

Как самому оценить стоимость своей квартиры?

Как определить стоимость квартиры при продаже

Пожалуй, это самый популярный вопрос, который задают себе продавцы квартир. А знаете какой второй по популярности? Нет, не куда спрятать деньги от продажи (это восемнадцатый).

— А почему никто, кроме риелторов, не звонит?

Да, многие собственники, разместив объявление о продаже, рассчитывают, если не на шквал звонков от покупателей, то хотя бы на 1-2 звонка в день. А получают 1-2 в неделю, да и те от агентств недвижимости.

 Почему так мало звонков от реальных покупателей? Причин, обычно, несколько: неудачные фотографии, слабое описание и отсутствие привлекательного предложения, неверный выбор времени и наконец не последний фактор — неправильная цена.

Однако, порой встречаются и другие ситуации: когда после шквала звонков и показов продавец начинает сомневаться и задаёт третий по популярности вопрос.

— А не слишком ли дёшево я продаю?

И в том и в другом случае покупателя ждут проблемы — либо «вечная продажа», либо потерянные деньги из-за заниженной цены.

С определением стоимости квартиры всё не так однозначно. Вот список того, что нужно учесть:

  • Стоимость аналогичных квартир в продаже
  • Стоимость недавно проданных аналогичных квартир
  • Данные аналитических сервисов по оценке жилья
  • Ликвидность конкретной квартиры
  • Срочность продажи.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Как действовать?

1. Открываем Авито, ЦИАН, ДомКлик, ищем объявления о продаже квартир аналогичных вашей. Учитывайте район, тип дома, комнатность, площадь, состояние. Найдите 7-10 подходящих объявлений.

2. По выбранным объявлениям делаем расчет средней цены за квадратный метр. Умножаем на площадь своей квартиры, получаем стоимость, в пределах которой должна быть и ваша цена.

Сходите сами на просмотр квартир-конкурентов, так будет легче оценить свою. Вы будете понимать, с какими квартирами будут сравнивать вашу.

3. Позвоните в агентство недвижимости, попросите оценить вашу квартиру. В большинстве агентств эта услуга бесплатна и ни к чему не обязывает. Не позволяйте фотографировать квартиру, если не хотите работать с агентом.

Если объявление о продаже квартиры разместят без вашего ведома, лучше попросите его снять. Не думайте, что несколько объявлений от разных агентов помогут продать быстрее — всё ровно наоборот (подробнее читайте в статье («Три типичные ошибки собственника»).

Недобросовестные риелторы могут завышать стоимость и говорить вам то, что вы хотите услышать. Не поддавайтесь на пустые обещания. Чуда не произойдет — цену диктует рынок, а не риелтор-фантазер. Результатом такого “сотрудничества” станет продажа длиной в несколько месяцев и снижение цены до рыночной.

4. Корректируйте цену после размещения объявления.

  • Если в первую неделю нет звонков, у вас неправильная цена.
  • Если звонят только риелторы, у вас неправильная цена.
  • Если после десятка просмотров вам не внесли аванс, у вас неправильная цена. Покупатели выбирают другие объекты, но не ваш.

2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир

Профессионалы называют Авито “кладбищем желаний”. Квартиры никогда не продаются за ту стоимость, что вы видите на интернет-площадках. Почти во всех объявлениях собственников цена завышена на 5–15%.

Риелтор знает реальные цены, по которым проходят сделки. При правильно установленной цене подготовленная к продаже квартира продается за 3-5 недель.

Но прежде чем обратится в агентство, соберите о нем информацию: изучите сайт, соц. сети, отзывы, базу объектов. Не отказывайтесь от личной встречи в офисе или в вашей квартире — это лучший способ обсудить ваш квартирный вопрос.

А как же оценочные компании?

Действительно, есть услуга составления письменного отчета оценки стоимости квартиры. Это многостраничный документ, который требуют банки перед тем, как выдать ипотеку. Такой отчет стоит 3000–4000 рублей.

В этом случае стоимость определяется методом сравнения предложений на сайтах (см п. 1). Оценщик не располагает информацией, за какую цену действительно продаются квартиры

ДомКлик от Сбербанка

Есть еще один вариант — сервис “Анализ цены” на ДомКлик. https://price.domclick.ru

Более 70% сделок с недвижимость заключаются с ипользованием ипотеки. Большинство ипотечных сделок проходит через Сбербанк.

Сервис поможет определить рыночную стоимость квартиры в зависимости от района, площади и количества комнат на основе реальных данных о сделках купли-продажи и объявлениях, размещенных на ДомКлик в настоящий момент.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 33 м² в панельном доме на 2 этаже по адресу: г. Тверь, пл. Славы, д. 2.

Вот ее описание в объявлении:

ДомКлик анализирует данные по сделкам с квартирами в радиусе 1 км от дома. Получилось 12 квартир. Итог такой:

Судя по отчету, цена на Авито завышена. Закажите такой по вашей квартире.

3. Данные аналитических сервисов по оценке жилья

Рекомендуем три сервиса:

  • Уже упомянутый ДомКлик: https://price.domclick.ru
  • Domofond https://www.domofond.ru/ozenka
  • (R) https://rocenka.com/

Рассмотрим остальные два на примере все той же однушки.

Domofond Оценка

Как видите, цена снова ниже, чем на Авито.

(R)Оценка

Тут гораздо больше параметров для описания квартиры и оценка будет точнее, чем на Домофонде.

Воспользуйтесь этими сервисами, учитывайте эти данные, но не полагайтесь на них полностью.

4. Ликвидность конкретной квартиры

Теперь, когда определены границы стоимости, нужно скорректировать цену исходя из особенностей конкретной квартиры.

Что считать трудноликвидным?

  • Квартиры на первом или последнем этаже
  • Угловые квартиры в панельных домах
  • Квартиры с обременениями (например, непогашенная ипотека)
  • Квартиры старого жилого фонда (хрущевки, брежневки, старые общежития и т.п.)
  • Квартиры в удаленных районах города
  • Неподготовленные к продаже квартиры — грязные и заставленные.

Некоторые из этих недочетов можно исправить. Например, придать квартире товарный вид.

Читайте нашу статью о подготовке квартиры к продаже.

Что продается дольше обычного?

  • Квартиры стоимость более 3 500 000 руб.
  • Однокомнатные квартиры площадью более 45 кв. м
  • Квартиры, в которых один из собственников несовершеннолетний. Потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Однокомнатные квартиры на крайних этажах продаются на 30–80 тыс. руб.

дешевле аналогичных квартир на средних этажах. Двухкомнатные — на 50–100 тыс. руб. Трехкомнатные — на 80–200 тыс. руб.

Ваша квартира перестанет быть трудноликвидной в ту минуту, когда вы должным образом скорректируете цену.

В этом случае даже самый большой недостаток квартиры становится преимуществом — благодаря ему квартира стоит дешевле.

5. Срочность продажи

Любимая фраза многих собственников — «мы никуда не спешим». С таким подходом продажа может длиться годами, а недвижимость может подешеветь еще сильнее.

Чтобы продать квартиру быстро, ее НЕ НУЖНО ставить в рекламу с ценой ниже рыночной. Её нужно разместить по той цене, за которую вы готовы продать квартиру, если покупатель придет завтра с наличными деньгами.

На рынке недвижимости ВСЕГДА есть “горячие” покупатели с одобренной ипотекой или наличными от продажи квартиры.

Такие покупатели уже посмотрели много вариантов и готовы быстро выйти на сделку.

Они не будут звонить по объявлению с завышенной ценой или ждать, пока вы снизите цену, они просто выберут другой объект. А вы останетесь с неразрешенным квартирным вопросом. Не надо так.

Если вам нужно продать квартиру и купить что-то взамен, не бойтесь остаться на улице на время поиска. Работа агента по недвижимости и заключается в том, чтобы подобрать вам нужную квартиру и провести обе сделки в один день.

Главные ошибки

  • Думать, что цены в объявлениях соответствуют действительным ценам, по которым проходят сделки
  • Скептически относиться к подготовке квартиры к продаже. Читайте нашу статью об этом.
  • Думать, что ваша квартира особенная и должна стоить дороже объектов-конкурентов.

Дорогой ремонт никогда не окупается.

Покупателю все равно сколько вы вложили в квартиру и за какую сумму покупали её много лет назад.

Пример таблицы для анализа квартир-конкурентов

Для вас старалась команда АН «Пять звезд» — пятизвездочный сервис вместо обычного. (4822) 73-70-27

Источник: https://zen.yandex.ru/media/fivestars_realty/kak-samomu-ocenit-stoimost-svoei-kvartiry-5d4824af43863f00ad01ea0f

Как провести оценку квартиры самостоятельно при продаже? Оценка квартиры при продаже: необходимость, стоимость, процедура +Фото и

Как определить стоимость квартиры при продаже

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка соответствует действительности?

Попробуем разобраться в этих и других вопросах, связанных, так или иначе, с оценкой недвижимости, в данной статье.

С помощью экспертных агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной.

Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту.

Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям.

Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью.

Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом.

Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью.

Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости  – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

  • Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
  • Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
  • Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
  • В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
  • Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

  • Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
  • Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
  • Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
  • Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
  • Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

  • Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
  • Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
  • Технический паспорт недвижимости,
  • Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

  • Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
  • Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
  • Цель проведения экспертизы,
  • Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
  • Список документов, использованных при проведении анализа,
  • Список методов анализа,
  • Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
  • Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимостью,  доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

Оценка недвижимости при продаже

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья,  его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

  • капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения  и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
  • декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
  • сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)

Оценка недвижимости для оформления залога

Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога.

Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок.

В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом.

Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире.

Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно.

Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту.

Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

  • Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
  • Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
  • Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
  • Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
  • Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
  • Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
  • Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
  • Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки.  Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Итоги

Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя. Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину.

Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/ocenka-kvartiry-pri-prodazhe-nuzhna-li-stoimost-kto-provodit.html

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Как определить стоимость квартиры при продаже

Последнее обновление: 18.04.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы.

Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки.

Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (в порядке убывания значимости):

  • тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.);
  • количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
  • площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни);
  • вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
  • расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
  • удаленность от метро (если в городе такое присутствует);
  • этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
  • элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
  • элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п.);
  • хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

  ♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры.

 Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры.

Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок – см. по ссылке.

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

    1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

    2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу.

Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к.

рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

  ♦ К слову об оценке квартир ♦

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

    3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).

Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.).

Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е.

ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене.

Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости.

При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир.

В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

    4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».

Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров.

Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним.

А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену.

Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена. 

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru (здесь) или SOB.ru (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице».

Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

    5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

  ♦ К слову о корректировке цены ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.

), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска.

То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

 ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

 — Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.  

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

 А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

 Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: ЗДЕСЬ.

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом – как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?

Об этом на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/ocenivaem-svoyu-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.