Как можно продать свою долю

Содержание

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция 2020

Как можно продать свою долю

Один объект недвижимости очень часто оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Такая ситуация возможна по разным причинам.

Недвижимость могут получить в наследство сразу несколько наследников одной очередности, приватизировать все жильцы и пр. Долевая собственность порождает множество вопросов.

Большинство из них возникают, если один из владельцев решает заняться отчуждением своей доли.

Процедура продажи в таком случае осуществляется с соблюдением ряда индивидуальных правил, закрепленных в гражданском законодательстве. Например, нельзя продавать долю, не предложив ее прочим собственникам. Но в целом схема реализации схожа с продажей целого объекта.

Что такое долевая собственность на квартиру?

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности: совместная и долевая (ст. 244 ГК РФ). Первый вариант реализуется только для супругов, состоящих в официальном браке. Он подразумевает, что имуществом стороны владеют совместно и сообща, имеют на него равные права (ст. 35 СК РФ).

Долевая собственность предполагает, что в имуществе определены какие-то доли, каждой из которых владеет отдельный собственник. Он имеет право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению и осуществлять с ней весь спектр правовых сделок.

Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге.

Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей.

А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.

Такой вариант удобен, если владельцы продолжают вместе пользоваться недвижимостью и не собираются менять такое положение вещей. Со своей долей каждый собственник может совершать весь спектр правовых сделок.

Это значит, что он имеет право ее дарить, продавать, закладывать и пр. Для совершения таких сделок не требуется получать согласия владельцев остальных долей.

В этом состоит важное отличие от совместной собственности.

Можно ли продать свою долю в квартире?

Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.

Зафиксировано оно в ст. 250 ГК РФ. Заключается отличие в следующем. Прочие содольщики имеют право преимущественной покупки. До выставления на продажу своей доли третьим лицам владелец обязан предложить ее выкупить собственникам прочих долей.

В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.

В течение этого срока следует дать согласие на выкуп доли или отказаться от предложения. Если все содольщики ответили отказом или никак не прореагировали на уведомление, владелец доли может продавать свою часть недвижимости.

Важно! Собственник не имеет права продать свою долю по стоимости ниже, чем та, которую он запрашивал у владельцев прочих долей. При обнаружении такого факта сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.

Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.

Когда в качестве покупателя доли выступает один из содольщиков, направлять уведомление никому не надо. Не требуется этого делать и если собственник намеревается свою долю подарить, а не продать.

Можно ли продать долю в квартире, если остальные владельцы против?

Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.

Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ситуации, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему – не редкость. Это, опят же, связано с приватизацией. По ее результатам владельцами квартиры становятся все лица, имеющие в ней постоянную регистрацию и их несовершеннолетние дети даже, если они зарегистрированы в другом месте и уже участвовали в приватизации ранее.

Важно! До наступления совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или опекуны. При этом сделки с недвижимостью они не могут проводить просто на свое усмотрение. Им требуется предварительно получить согласие на них от органов опеки и попечительства.

Необходимость продать долю несовершеннолетнего возникает очень часто. Как правило, родители продают общую квартиру меньшей площади с тем, чтобы приобрести большую.

Нужно учитывать, что органы опеки и попечительства будут сопровождать всю сделку с долей несовершеннолетнего.

Они обязаны удостовериться, что взамен проданного ему в собственность предоставят жилье, не уступающее по размерам и техническим характеристикам.

С 2006 года в России семьям с двумя детьми предоставляют материнский капитал. Сумму, получаемую от государства, можно тратить на улучшение жилищных условий. Если на маткапитал покупается квартира, доли в ней должны получить все члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Родителям важно в таком случае предварительно озаботиться выделением этих долей.

В первую очередь они должны будут выделить доли для себя через Росреестр. А затем обращаться к нотариусу. Чтобы выделить доли детям. Сделать это можно, оформив договор дарения.

Затем детские доли тоже регистрируют в Росреестре. И только после этого квартиру долями несовершеннолетних можно продавать. Не стоит пренебрегать этой нормой.

Сделки с такой недвижимостью контролируют органы опеки и попечительства, а также ПФР.

Как продать все доли в квартире одному покупателю?

Процедура отчуждения доли в жилой недвижимости имеет некоторую вариативность. Она зависит от следующих обстоятельств:

  • Продают только одну долю или всю квартиру, находящуюся в долевой собственности;
  • Кто выступает в качестве покупателя: один из содольщиков или третье лицо.

Самый удобный вариант – это когда все владельцы долей продают их одновременно одному покупателю. Как правило, он реализуется, когда продажей занимается одна семья с целью покупки новой квартиры.

В таком случае нет необходимости выделять доли в натуре. Они просто остаются в процентном соотношении.

Договор купли-продажи составляется один, и заверять каждую сделку по отчуждению отдельных долей у нотариуса больше не нужно.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире в долевой собственности?

Как можно продать свою долю

В соответствии с пунктом 2 статьи №244 Гражданского кодекса (далее ГК) России долевой собственностью называют разновидность общего владения имуществом, в котором каждому из участников определена доля в правах собственности.

Общее владение имуществом считается долевым во всех случаях, кроме тех, когда собственность считается бездолевой по закону.

Доля – это арифметически выраженная часть в правах владения имуществом, а не физическая часть какой-то собственности. Размеры долей могут определяться законодательно и посредством соглашения между участниками.

В случаях отсутствия правового разделения или договорённости размеры долей считаются равными.

Специфика купли-продажи доли в квартире

Купля-продажа доли в собственности одна из наиболее сложных разновидностей сделок.

Нужно соблюдать порядок процедуры в чётком соответствии со статьёй №250 ГК России.

Согласно действующему законодательству до момента продажи собственник доли обязан в письменной форме известить других владельцев этого имущества о намерении продать свою долю. В этом документе должна быть указана цена продажи и иные условия сделки.

В качестве документов, доказывающих получение извещения нужно получить ответы от других владельцев этого имущества. Они должны быть оформлены в виде нотариально заверенной бумаги или в простой письменной форме, составленной в присутствии сотрудников органа регистрации.

Помимо этого нужно будет получить свидетельство от нотариуса о том, что другие владельцы имущества получили извещения продавца доли.

Для приобретения продаваемой доли другими владельцами имущества законом предусмотрен один календарный месяц. За это время один из других владельцев должен выкупить продаваемую долю или подписать отказ от приобретения. Отказаться от покупки нужно также в письменной форме.

Этот документ обязательно потребуется в регистрирующем органе при подаче пакета документов. В случаях, если несколько владельцев этого имущества одновременно изъявляют намерение выкупить продаваемую долю, то продавец имеет право выбрать одного из них по собственному желанию.

Есть ли различия при продаже разных по размеру долей?

Как писалось выше доля – это не физическая часть собственности.

Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.

Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев.

При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.

Схемы продажи

На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

  1. Залог.
  2. Дарение.
  3. Простая продажа.
  4. По судебному постановлению о выкупе доли.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо. При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Продажа через залог

Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога.

Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное разрешение от совладельцев. Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.

Продажа через дарение

Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились жилищные условия.

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.

В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно.

Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей.

Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности договора дарения.

Простая продажа

Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

  1. В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
  2. Третьему лицу или лицам.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы кадастровой цены доли плюс расходы на технические работы.

Продажа по решению суда

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

  • Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
  • Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
  • Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.

Пошаговая инструкция по продаже

Только доля, имеющая чёткое определение из общей площади недвижимости, может быть оценена и продана. Практически это означает, что собственнику доли приходится выделять долю в натуре.

Это включает в себя точное определение, какие именно помещения входят в долю.

По сути, разделение должно происходить по взаимному согласию сторон, а на практике чаще всего приходится прибегать к помощи суда.

Выделение доли

При невозможности достичь компромиссного решения между владельцами недвижимости для выделения доли в натуре нужно подать исковое заявление. Суд прибегнет к самому простому арифметическому делению общей площади помещения. К примеру, в однокомнатной квартире, размер которой составляет 38 кв. м., 1/2 доли, составит 19 кв. м. Именно на эту площадь собственник получает право реализации.

Кроме того, суд установит порядок использования этого имущества, так как в случае с однокомнатной квартирой выделение в натуре невозможно.

В случаях если разделение возможно по комнатам, именно такое решение и будет вынесено. Например, при выделении 1/3 доли в трёхкомнатной квартире, будет учтена не только общая площадь, поделённую на три части, но будет выбрана одна из трёх комнат, размер которой будет максимально приближен к величине доли.

Оценка стоимости

Для оценки стоимости доли лучше обратится к независимым компаниям. Цена квадратного метра в долевой собственности будет всегда ниже, чем в целой квартире. Это связано с тем, что приобретая долю, её будущий владелец соглашается на проживание в коммуналке.

Размер скидки от стоимости 1 кв. м. в целой квартире будет зависеть от следующих факторов:

  • Величины доли (1/2, 1/3, 2/3 и т. п.).
  • Общей площади недвижимости.
  • Возможности выделения доли в натуре (например, отдельную комнату).
  • Качества квартиры.
  • Месторасположения и иных условий.

В среднем размер дисконта варьируется в пределах от 30 до 60%.

Подготовка документов

Для продажи доли потребуются следующие документы:

  • Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
  • Согласие или отказы других дольщиков.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Техническая документация на недвижимость.
  • Квитанция об оплате пошлины (по желанию).
  • Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
  • Доверенность (при необходимости).

Если владелец доли не может или не хочет заниматься продажей своей собственности, то нужно оформить доверенность. Доверенным лицом может выступать кто угодно: родственник, риелтор, друг, однако этому человеку продавец должен доверять. Она может быть трёх видов:

  • Генеральная – с полным спектром полномочий.
  • Одноразовая – для совершения конкретного действия.
  • Особая – охватывающая определённый спектр полномочий.

Как составить договор?

В договоре купли-продажи должна указываться та же сумма, которая была заявлена в извещение о предложении выкупа доли совладельцами.

Если было выделение в натуре (например, была выделена комната) указать какая именно с приложением решения суда или документа о добровольном соглашении сторон.

К договору нужно составить опись имущества, если таковое будет переходить новому владельцу вместе с долей: мебель, техника и т. п.

Регистрация купли-продажи

Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате, а подготовка документов и получение готовых можно осуществить в МФЦ. Предварительно можно подать документы через сайт Росреестра. После подачи оригиналов, владельцу недвижимости будет выдана расписка, в которой будет указан максимальный срок после которого можно получать готовые бумаги.

О налогах и сборах

При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета.

В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли.

Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.

К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ – 600 тыс. руб. = – 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.

Нюансы продажи доли при разводе

Развод редко предполагает сохранение дружеских отношений между бывшими супругами, поэтому важно очень чётко соблюсти процедуру извещения совладельца, чтобы в последствие сделка не была признана недействительной. Для этого нужно выбрать один из следующих способов:

  • Через нотариуса. Это гарантирует 100% законность процедуры. Минус в том, что уже на этом этапе придётся собирать документы на квартиру, чтобы нотариус их рассмотрел.
  • С помощью риелтора. Это самый простой способ, так как все сложности, включая поиск адресов, берёт на себя специалист по продаже недвижимости.
  • Заказным письмом или телеграммой с уведомлением.

Обратите внимание, что завышение суммы сделки может привести к серьёзным проблемам с поиском покупателей, так как именно такую сумму нужно будет указывать в договоре купли-продажи.

Обращение в суд

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

  • Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
  • Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
  • Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
  • Нет разрешения от органов опеки.
  • Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.

Если доля была продана незаконно, можно также обратиться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление, собрать показания свидетелей, справки и документы, подтверждающие факт нарушения.

Так как процедура оспаривания правомерности купли-продажи довольно сложная, лучше обратиться за помощью к хорошему адвокату.

Скачать образец договора можно по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/dolevoj-sobstvennosti.html

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире

Как можно продать свою долю

Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур.

Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде.

Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом.

Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ.

Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев.

В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение.

Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат.

Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей. Это снижает ликвидность объекта и вынуждает собственника снижать цену.

Выйти из положения можно путем выкупа долей у совладельцев жилого помещения. В дальнейшем, вырученная сумма при продажи целого объекта будет больше, чем, если продавать каждую долю в квартире отдельно.

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры.

Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Если впоследствии покупатель выдвигает иные требования, например меньшую стоимость, весь процесс производится заново. При неисполнении обязательств продажа может быть аннулирована в судебном порядке.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Сегодня любая реализация долевой собственности предполагает нотариальное заверение, без которого переход права собственности не регистрируется в Российском реестре.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога.

При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли.

После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире по шагам в 2020 году

Как можно продать свою долю

Отчуждение недвижимого имущества, находящегося не в единоличном управлении обладает некоторыми особенностями, которые могут повлиять на сложность процесса и его сроки.

Чтобы понимать, как продать долю в квартире с соблюдением всех процессуальных норм, нужно разобраться, что представляет собой идеальная доля и знать нюансы процедуры перехода собственности.

Продажа доли квартиры второму собственнику, продажа доли в приватизированной квартире, какой налог от продажи доли в квартире нужно будет уплатить, можно ли продать долю в квартире банку обо всем этом и многом другом вы узнаете далее.

Важные нюансы долевой собственности

Наличие доли не говорит еще о владении определенной частью жилья. Это понятие свидетельствует лишь о праве. Проще говоря, делится право владения, а не площадь.

Если планировка позволяет, владельцы могут по общей договоренности формально распределить между собой комнаты. При этом кухня, коридор, санузел остаются общими местами пользования.

Все коммунальные платежи распределяются между сособственниками в одинаковых размерах, не зависимо от того, какой метраж занимает то или иное лицо.

Продажа квартиры долевой всеми собственниками возможна двумя способами – заключением единого договора или нескольких.

Последний вариант встречается тогда, когда сособственники проживают на большом расстоянии друг от друга, либо не общаются и не имеют желание давать доверенность кому-либо на совершение действий по продаже доли от его имени.

Ситуация с несколькими договорами не выгодна финансово, так как придется каждому продавцу уплатить государственный налог от продажи.

Отчуждение долевой недвижимости усложняется, если только один из всех сособственников принял решение продать долю в квартире. Совладельцам этот вариант может прийтись не по душе, поэтому установлено первоочередное их право на покупку.

Как продать долю в квартире — пошаговая инструкция

Каждая сделка нуждается в четкости, продуманности действий. Законодательство 2020 года отличается обширной платформой законопроектов, где регулируется продажа доли квартиры. Инструкция, вмещающая алгоритм действий определяет последовательность процедур. Здесь можно выделить такие основные этапы, как:

  • выделение в натуре;
  • обозначение условий и цены;
  • уведомление о продаже доли в квартире совладельцев;
  • сбор документов;
  • юридическое оформление продажи;
  • расчет.

Начинается процесс с того, что владелец должен знать, как выделить долю в квартире для продажи. Это может происходить по согласованию с иными хозяевами, либо судебным решением. Квадратура рассчитывается от площади и количества владельцев.

Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Продажа доли в квартире третьему лицу проходит в нотариальной форме. Но официальной регистрации предшествуют предварительное утверждение условий сделки. Оговаривается окончательная цена, вопросы, касающиеся оплаты государственной пошлины, услуг нотариуса и других сопутствующих расходов. Заключается предварительное соглашение с указанием сроков заключения сделки.

 Уведомление совладельцев о продаже доли в квартире

До того, как долевое право выставлять на продажу, следует учесть, что преимущественное право покупки остается за совладельцами. Владелец извещает соседствующих хозяев, которые могут ее выкупить, чтобы исключить присутствие посторонних лиц. Продавец сообщает совладельцам о намерениях письменно с указанием конкретной даты извещения.

Можно оповестить лично, передавая соответствующе составленную бумагу. При этом необходимо иметь точную копию, на которой получатель поставит подпись. Если это невозможно из-за того, что совладельцы не проживают на данной жилплощади, либо отношения с ними достаточно сложные, правильный выход – известить их письмом (заказным с уведомлением).

На получение ответа от совладельцев, законодательно установлен срок 1 месяц. Если ответа нет по его истечении, продавец сообщает о продаже доли в квартире другим особам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире.

Подготовка к совершению сделки

На стадии подготовки к продаже долей в квартире нужно собрать предусмотренные законодательством документы своими силами или обратившись к риэлтерскому агентству.

Во втором варианте последует договор о предоставляемых услугах. Также необходимо нотариально заверить доверенность на риелтора получать от имени хозяина нужную документацию.

Пакет документов для продажи доли в квартире вмещает:

  • документы, подтверждающие личности участников сделки;
  • официальная бумага, устанавливающая право собственности;
  • подтверждение оплаты госпошлины;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документация из БТИ;
  • согласие остальных долевых совладельцев, нотариально заверенное.

Если одним из совладельцев продаваемого имущества является несовершеннолетнее лицо, необходимо предоставить официальное разрешение органов опеки. Это же касается лиц с ограниченной дееспособностью.

Чтобы подготовиться надлежащим образом, стоит проконсультироваться со специалистом государственного органа регистрации, что нужно для продажи доли в квартире, иногда возникают дополнительные требования для разных индивидуальных случаев.

Регистрация перехода права собственности

Порядок регистрации отчуждения долевой собственности многогранно оговорен ГК и Федеральным законом. Участники выбирают удобный способ обращения к компетентному уполномоченному ведомству – через службу Росреестра или через систему МФЦ. Разница будет отличаться в сроках регистрации. В первом случае — 7 дней, а во втором – 10 дней.

Регистрационный орган, принимающий документы, выдает заявителям расписку с проставленной датой получения оформленных документов.

 Регистрации предшествует обязательное составление гражданского договора купли продажи доли в квартире нотариальным органом.

За оговоренный законом период, регистрационные службы проводят все действия, предусмотренные их полномочиями, и вносят данные о переходе права собственности в единый государственный реестр недвижимости.

Ответы на частые вопросы

База законопроектов, регулирующих отношения, возникающие из продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, достаточно сформирована. Несмотря на это, некоторые вопросы требуют, зачастую, детального уточнения.

Нужен ли нотариус

Продажа долевой собственности в квартире не возможна без нотариуса, начиная с того, что ним заверяется само выделение доли. Сделки, касающиеся перехода собственности, включая договор купли продажи доли в квартире, требуют нотариального подтверждения.

Как продать половину своей доли

Бывает так, что, выделенная часть в квартире довольно большая, и владелец продать лишь ее часть. Здесь действует тот же алгоритм процедур, начинающийся с уведомления соседей. Если от них поступил протест, избавиться от части доли хоть и трудно, но можно одним из нескольких способов:

  • оформить дарственную на часть, после чего новоиспеченный владелец, становясь сособственником, сможет докупить остальную долю;
  • составить фиктивный договор дарения части собственности, получив, уже не официально, за нее деньги;
  • оформить договор займа.

Любая сделка несет определенный риск. Если сособственники обратятся к суду для установления факта фиктивности той или иной сделки, продавец рискует остаться без денег, а покупатель не получит имущество.

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка

Достаточно сложным остается вопрос, когда совладельцем продаваемой доли в квартире является ребенок. Одним из главных фигурантов такой сделки будет выступать орган опеки, дающий свою резолюцию.

При этом нужно предоставить документы, подтверждающие, что ребенок получит во владение иную площадь, не уступающую продаваемой. Отчуждение доли несовершеннолетнего и приобретение для него новой жилплощади – две операции, которые происходят одновременно.

Дети старше 14 лет становятся самостоятельными участниками процесса с согласия родителей.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника

Зачастую, получить согласие второго хозяина достаточно сложно, особенно, если рассматриваются торги 1-комнатной квартиры, разделенной на 2 доли.

Территориально разграничить жилплощадь не удастся, а жить по соседству с посторонним человеком не комфортно, поэтому совладелец выражает свой протест.

Но, если продавец оповестил заблаговременно совладельца, а тот не захотел стать покупателем по прошествии месяца, недвижимость реально продать 3-му лицу.

Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире

Когда жилое помещение приватизируется всеми, зарегистрированными на его площади жильцами, оно становится их совместной собственностью, где каждому отведена равноценная часть. Схема, как правильно продать приватизированную квартиру с долями включает три основных этапа:

  • извещение сособственников;
  • составление договора купли продажи доли квартиры;
  • регистрационная процедура.

Промежуточные процедуры, позволяющие продать долю в приватизированной квартире, направлены на сбор соответствующей документации. Если другие собственники всячески препятствуют выделению части совместного приватизационного жилья, владелец решает вопрос через судебные органы.

Как продать приватизированную квартиру с долями вы узнаете в следующем посте.

Как оформить продажу доли в квартире между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу

Некоторые важные моменты имеет продажа доли в приватизированной квартире, когда одним из совладельцев является родственник.

Родственному лицу предоставляется возможность приобрести выставленную на торги часть недвижимости, когда от нее откажутся остальные сособственники.

Продажа исключается между супругами, отчуждение происходит путем дарения или же составления брачного договора, прописывающего условия раздела. Например, сделка, когда муж продает жене свою часть, будет не совсем законной.

При продаже доли квартиры другим родственникам составляется акт приема денежных средств, чтобы сделку нельзя было рассматривать, как фиктивную. Налоги платятся на общих основаниях.

Как продать долю в квартире по доверенности

Встречаются ситуации, когда владелец, желающий продать имущество, не хочет или, в силу определенных обстоятельств, не может заниматься этим самостоятельно. Он вправе передать права на все действия, связанные с оформлением сделки, другому лицу, которому он доверяет. Это потребует составления нотариально заверенной доверенности, где указаны все полномочия представителя.

Как продать долю в квартире, полученной по наследству

Право наследования доли квартиры может переходить по закону или по завещанию. При желании ее продать, необходимо изначально оформить у нотариуса свидетельство, указывающее на право собственности, зарегистрировать его в ЕГРП. Далее необходимо выделить часть путем согласия с соседями или через суд. Далее следует стандартный алгоритм действий.

Как продать долю после развода

Отчуждение доли недвижимости после развода особенных отличий не имеет. Все действия совершаются согласно единой схеме: уведомление совладельцев, поиск покупателя, предварительное заключение договора купли продажи доли в квартире, регистрация.

Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире

Установленный налог от продажи доли в квартире равен 13%. Он не начисляется, если сумма средств, вырученных от продажи меньше 1 млн рублей, т.е. налогообложению подлежит сумма свыше миллиона. Не взимается налог в случае, когда квартира состояла в собственности от 3 лет и более.

Как продать долю в коммунальной квартире

В совместной коммунальной недвижимости каждый жилец имеет отдельную комнату, что значительно упрощает продажу доли в квартире другому собственнику. Здесь речь идет исключительно о приватизированных метрах площади. Особенностью выступает тот факт, что, когда комнаты соседей не приватизированы, отказ первоочередного права покупки выдает муниципалитет.

Как продать квартиру по долям одному покупателю

Все совладельцы могут продать квартиру целиком одному покупателю. Это наиболее простой способ, как продать квартиру в долевой собственности. Здесь есть два варианта: составить единый многосторонний договор купли продажи с фиксацией всех совладельцев и покупателя, либо путем составления отдельных договоров с каждым собственником.

Как приостановить продажу долей

Продавец, равно как и покупающий, имеют право приостановить на срок до 1 месяца продажу. Приостановка до 3 месяцев может иметь место, если регистратор усомнится в подлинности документов. Регистрация приостанавливается также, если документы для продажи доли в квартире не содержат письменного отказа соседей от покупки, когда не истек месячный срок с момента их уведомления.

Как выделяется доля при продаже и как ее оценить

Выделить долю можно по мирному согласию всех собственников (существует специальный образец письменного оформления) либо путем судовых решений. Как правило, она является одинаковой для всех владельцев. Расчет производится пропорционально площади и количеству жильцов: если сособственников двое, каждому будет принадлежать половина, если трое – 1/3 и так далее.

Стоимость продаваемого долевого имущества устанавливается самостоятельно (опираясь на рыночную стоимость подобных объектов), либо с привлечением независимого оценщика, действия которого помогут выгодно продать долю в квартире. Во втором варианте, понадобится составление соглашения по экспертной оценке.

Как продать долю в квартире банку

Продажа долевого имущества банку возможна, как погашение суммы долга по заемному обязательству. Перед тем, как продать долю в квартире банку, должен быть установлен факт, что продаваемое имущество не является единственным возможным местом жительства владельца.

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости.

Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети.

Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.

Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolu-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.