Как купить квартиру с долгами по жкх

Содержание

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ (коммунальным платежам): риски, плюсы

Как купить квартиру с долгами по жкх

Последние изменения: Январь 2020

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье.

Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».

Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.  Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов.

  Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

  • разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
  • ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
  • несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
  • претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

В то же время есть существенный вопрос определения должника по платежам за капитальный ремонт – применение ст. 158 ЖК РФ позволяет переводить долги по коммуналке от предыдущих собственников на покупателя, вступившего в права собственности жилья по конкретному адресу. Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

  1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
  2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
  3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
  4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
  5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

 

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

  1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
  2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
  3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
  4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

  • Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
  • Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
  • Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
  • При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
  • В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
  • После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
  • В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.

К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:

  • документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
  • выписка из ЕГРП.
  • документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
  • справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
  • счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
  • договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
  • свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
  • справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
  • платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
  • приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
  • расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

Читайте так же: «Как проверить чистоту квартиры при покупке«.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-s-dolgami-po-kommunalnyim-platezham/

Как можно продать или купить квартиру с долгами по ЖКХ или капремонту

Как купить квартиру с долгами по жкх

Городские жители многоквартирных домов давно уже привыкли ко всем благам цивилизации. Само собой разумеющимся делом стали горячая и холодная вода, теплые батареи зимой, электричество без постоянных отключений и так далее. Но не все своевременно оплачивают эти удобства. Причины могут разные: уволили с работы, не хватает денег, просто не хочется.

Как купить квартиру именно у такого неудачливого продавца? Что делать с задолженностями? Как правильно оформить документы, чтобы долги не перешли на нового хозяина? Ответы на эти вопросы — в статье.

Могут ли продать приватизированную квартиру за долги

Допустим, у вас накопился долг за квартплату (неважно по каким причинам). Долг большой, не просто просрочка за 2-3 месяца. И вы боитесь, что рискуете вообще остаться без жилья.

В каких случаях квартиру, находящуюся в собственности, могут продать за долги:

  • если образовалась задолженность не менее 200 тысяч рублей, соразмерная стоимости квартиры или доли в ней;
  • у должника есть в собственности другое жилье;
  • количество квадратных метров на человека значительно превышает норму.

То есть, если у человека большая квартира, то ее могут продать, вычесть долг и вернуть оставшиеся деньги.

Но даже если стоимость жилья не покрывает весь долг (а в случае с коммунальными платежами такое встречается крайне редко, скорее это происходит у злостных неплательщиков алиментов или при уклонении от выплаты ипотеки), то вам обязаны предоставить средства на покупку жилья по минимальной норме в расчете на одного человека. Нормы в каждом регионе приняты свои.

Не могут продать за долги квартиру ни при каких обстоятельствах, если:

  • это жилье единственное;
  • не превышена норма квадратных метров на одного жильца (например, семья из 4-х человек проживает в двушке);
  • имеются на иждивении несовершеннолетние дети.

Можно ли купить квартиру должника за материнский капитал

Так как долги по коммунальным платежам закреплены за владельцем, а не за самой квартирой, то никаких препятствий к приобретению данной недвижимости возникнуть не должно.

Что касается взносов на капремонт, который числится именно за квартирой, то согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей», то долг по данному виду платежа не является основанием для отказа в использовании материнского капитала для приобретения жилья.

Как купить квартиру с долгом по квартплате в ипотеку

Приобретение квартиры с долгом в ипотеку аналогично покупке за материнский капитал. Банки не регулируют наличие задолженности за коммунальные услуги. Потому что они останутся на прежнем владельце.

Только договоритесь между собой о том будет оплачивать долги и за какое время, так как могут возникнуть некоторые затруднения при сборе документов.

Советы риелтора

Законодательством закреплено право на свободу договоров. Это означает, что при достижении договоренности с покупателем вы можете сбыть свою квартиру, даже если у вас имеются долги по ЖКХ. Только честно предупредите об этом покупателя.

В целом, покупателю ничего не грозит, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги. После продажи долг за электричество, отопление, газ на нового собственника не переходит.

Исключение составляют по взносам на капитальный ремонт. Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ данный вид платежей закреплен именно за квартирой и переходит на нового хозяина!

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Давайте приведем пошаговую инструкцию:

  1. проверка обременений (здесь имеется ввиду не только за коммунальные услуги, но и перед банками);
  2. проверка лицевых счетов;
  3. если долги есть, то договариваетесь, кто их будет оплачивать;
  4. если платит покупатель, то оформляете письменное обязательство, то есть человек официально уведомляет о согласии по взятию на себя всей суммы долга;
  5. если расплачивается продавец, то договариваетесь о сроке, за который он должен погасить имеющиеся задолженности;
  6. подписываете договор купли-продажи и акт передачи (справки о сумме задолженности прикладываете к договору);
  7. регистрируете сделку в Росреестре и оплачиваете госпошлину.

После совершения сделки и ее регистрации владелец пишет уведомление в управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника и открытии нового лицевого счета. Оно пишется в свободной форме, от руки. Обязательно указываются паспортные данные собственника и прикладываются копии договора купли-продажи и выписка из ЕГРН.

А теперь рассмотрим эти пункты подробнее в соответствии с советами опытных риелторов.

Документы

Для заключения сделки по покупке-продаже жилой недвижимости необходимо предоставить следующий пакет бумаг:

  • паспорта либо иные удостоверения, устанавливающие личности продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание, дарственную, свидетельство о праве собственности);
  • для домов, построенных до 1999 года – техпаспорт;
  • выписка ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • справки о размере долга за коммунальные услуги.

Как узнать, есть ли долги по коммунальным платежам при покупке квартиры

Прежде чем заключить договор купли-продажи и отдать продавцу деньги, стоит узнать, числятся ли за продающейся квартирой долги за услуги жилищно коммунального хозяйства. Даже если ее хозяин клянется, что все чисто, и вы склонны ему доверять. «Доверяй, но проверяй» — гласит старая пословица.

Способы существуют разные:

  • спросить об этом напрямую в управляющей компании или ТСЖ. Но они могут отказаться дать такую информацию. Или УК может не заниматься сбором оплаты за коммунальные расходы (в т.ч. частично), тогда собственники производят выплаты непосредственно поставщикам;
  • проверить списки должников на официальном сайте УК (если они там размещены);
  • на сайтах организаций-поставщиков услуг ЖКХ;
  • в терминале по номеру лицевого счета или по почтовому адресу;
  • если в доме имеется консьерж, то говорите с ним. Эти люди обычно знают многое о жизни жильцов. Правда, не факт, что эти сведения будут достоверными;
  • обратиться к риелтору, если вы прибегли к его услугам. Но существует вероятность, что специалист не будет запрашивать официальную справку, а просто спросит у консьержа или в УК;
  • написать заявление в банк, который принимает оплату за услуги ЖКХ. В заявлении укажите адрес квартиры и попросите выдать информацию о наличии/отсутствии долгов по квартплате;
  • сверить квитанции об оплате с текущими показаниями приборов учета;
  • потребовать соответствующие справки у самого продавца.

Но лучше будет совместить несколько вариантов. Времени на это уйдет немного, зато вы будете спокойны, что с вас не будут требовать чужие долги.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: образец

Расчетные центры крупных городов РФ своим клиентам выдают справки о наличии-отсутствии задолженностей по форме ЕИРЦ-22. Управляющие компании также могут ее использовать.

Образец этой формы вы можете посмотреть, перейдя по ссылке. ⇐

Но вообще данная справка может составляться в произвольной форме. Региональные муниципальные органы могут устанавливать свои бланки. Но в любом случае справка должна содержать такие сведения, как:

  • полное наименование организации, выдающей документ;
  • данные заявителя – лицу, которому справка выдается;
  • основной текст включает подробную информацию о размере долга по каждому платежу (или по одному из них). Размер долга прописывается цифрами и прописью (например, «300 руб. – триста рублей»);
  • указывается дата, по которую произведен расчет;
  • в конце документа ставится подпись сотрудника и печать организации.

Скачайте бланк справки об отсутствии или наличии долга по ЖКХ. ⇐

Договор купли продажи квартиры и коммунальные платежи

Что делать, если вы выяснили, что долг все-таки имеется? Или продавец сам предупредил об этом.

Прежде всего, договоритесь между собой, кто будет его оплачивать.

Варианта может быть 2:

  1. Оплачивает старый хозяин. Он может занять денег или взять кредит в счет будущего расчета за квартиру. Но сделать это он обязан до оформления договора купли-продажи, то есть до окончательного расчета.
  2. Долг переходит на нового хозяина. В этом случае суммарная сумма долга вычитается из общей стоимости квартиры. Документально это оформляется:
  • в виде письменного обязательства, которая, в соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса РФ, является сделкой по переуступке долга;
  • в виде отдельного пункта в договоре купли-продажи. Сам договор ничем не отличается от обычного, предназначенного для квартиры без долгов. Только отдельным пунктом вы прописываете кто будет оплачивать долг, до какого срока и размер задолженности. Ниже представлен образец подобной бумаги, в которой обязанность по оплате возлагается на продавца, но вы можете изменить его в соответствии с вашими договоренностями.

Скачайте образец договора по ссылке. ⇐

И не забудьте, что, так как речь идет о крупных денежных суммах, все документы нужно оформлять в присутствии нотариуса. Никаких устных договоренностей быть не должно.

Расходы

Помимо затрат на юриста, риелтора, нотариуса необходимо осуществить регистрацию права собственности.

Государственная пошлина при оформлении договора купли-продажи недвижимости в 2019 году стоит 2000 рублей для физических лиц, для юридических – 22000 рублей.

Сроки

Оплачивается госпошлина в строго ограниченное время – не позже 5 рабочих дней после подписания договора.

Продажа квартиры с долгами судебная практика

Если у владельца жилой недвижимости накопился долг соразмерный с ее стоимостью, то заемщик (банк, организация-поставщик услуг ЖКХ, управляющая компания или бывшая супруга, которой вы платите алименты на содержание общего ребенка) имеет право подать в суд для его насильственного взыскания.

Судья может вынести решение о наложении ареста на имущество, либо о взыскании иным способом.

Решение суда передается судебным исполнителям (приставам). Они приходят к ответчику домой, ознакамливают его с решением суда и составляют протокол, обязательно приглашают понятых. Если речь идет об изъятии жилья, то в протоколе указывается в пользу какой организации или физического лица квартира изымается.

Понятие ареста жилья означает, что вы не имеете право ее продать, подарить, заложить в качестве залога или сдать в аренду. Делается это для того, чтобы неплательщик не исчез вместе со своими долгами. Но вы по-прежнему в ней живете, вас никто не выселяет.

А вот другое понятие – наложение взыскания на имущество – как раз означает выселение и продажу квартиры через открытые торги. См. статью №69, ФЗ 229.

Тогда на сайте УФССП размещается объявление об аукционе. Если в течение 2-х месяцев квартира не была продана, то назначаются повторные торги. Если желающих приобрести не нашлось и во втором раз, то дается отсрочка на год. А за это время должник может спокойно жить в своей квартире, но продать ее не имеет право.

Но в любом случае решение об аресте недвижимости или наложения взыскания принимается только судом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами по кап. ремонту или по ЖКХ

Коротко ответим: нет! До тех пор, пока вы не приватизируете свое жилье.

Прежде всего, необходимо удостоверится, что квартира подлежит приватизации. Согласно приватизационной политике государства, приватизации не подлежат служебные квартиры военнослужащих, отдельные комнаты в коммуналке, общежития, архитектурные сооружения.

Следующим шагом будет поиск покупателя. На первый взгляд мало кто захочет приобретать недвижимость с долгами у судебных приставов, да еще ждать приватизацию. Однако практика показывает, что такие квартиры чаще всего стоят очень недорого. Поэтому желающие найдутся.

Существует 2 способа, как оформить покупку должным образом.

  1. Вы самостоятельно договариваетесь между собой. Покупатель отдает задаток, который вы нотариально заверяете. И, используя этот задаток, вы оплачиваете долги, снимаете квартиру с ареста и осуществляете приватизацию. И когда жилое помещение уже приватизировано, то заключаете договор.
  2. Обращаетесь к услугам агентства недвижимости. И тогда агентство либо оплачивает долги из собственных средств и после приватизации и оформления договора купли-продажи вычитывает расходы за свои услуги. Либо дает расписку коммунальщикам и приставам о обязательстве по выплате долга. Если это крупное агентство и хорошей репутацией, то им могут дать разрешение на приватизацию и продажу.

Но прежде чем приобрести квартиру с долгами, все-таки хорошо подумайте, действительно ли вы желаете купить именно ее. И если такой плюс, как снижение стоимости перевесят все риски и бюрократические проволочки, то действуйте. Только документально оформляйте каждый этап сделки, привлекайте свидетелей и обращайтесь за помощью к опытному юристу!

Источник: https://neuristu.ru/zhkh/kak-mozhno-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-uslugam-ili-kapremontu-libo-kupit-ee.html

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: переходит ли задолженность при наследовании и дарении недвижимости?

Как купить квартиру с долгами по жкх

Квартира с задолженностью по коммунальным услугам может выступать предметом сделки купли-продажи, договора дарения и передаваться по наследству. В каждом из указанных случаев нужно учитывать некоторые особенности процедуры передачи прав собственности на недвижимость.

Проверка квартиры на наличие задолженности перед покупкой

Наличие задолженности по услугам ЖКХ никак не влияет на возможность заключения договора купли-продажи недвижимости. Единственное исключение составляют случаи, когда из-за долга на квартиру был наложен арест, или продавец находится в процессе признания финансовой несостоятельности.

Для проверки квартиры на наличие долгов необходимо запросить у продавца один из следующих документов:

  • выписку с финансово-лицевого счета;
  • справку о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным услугам из УК;
  • единый жилищный документ.

Эти документы можно получить в управляющей компании, ОЕРИЦ или запросить в МФЦ. Сам покупатель рассчитывать на запрос данной документации не сможет, так как по закону она предоставляется только зарегистрированным в квартире лицам.

Также покупателю перед заключением сделки стоит проверить, нет ли ареста на недвижимости. Эта разновидность обременения накладывает ограничения на совершение сделок купли-продажи недвижимости. Поэтому покупателю стоит запросить выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений. Она предоставляется всем заинтересованным лицам по заявлению.

Для проверки на то, не ведется ли в отношении продавца процедура банкротства, можно попробовать поискать его по базе Федреестра. Здесь в открытом доступе публикуется информация обо всех делах.

Заключение сделки купли-продажи квартиры с долгами

Обычно квартиры с долгами по коммунальным услугам – достаточно привлекательный объект покупки, несмотря на все риски. Покупателей привлекает низкая стоимость квартиры: обычно скидка делается не только в размере задолженности, но и с запасом.

Существенным моментом заключения договора купли-продажи является необходимость оповещения покупателя о наличии задолженности. В противном случае такая сделка в перспективе может быть признана недействительной и аннулирована, либо покупатель вправе требовать ему компенсации издержек.

Хотя с покупателя по закону снимается обязанность уплаты коммунальных услуг за старого владельца, но на деле у него может возникнуть немало сложностей с коммунальщиками. Они будут постоянно требовать погашения долгов, угрожать отключением от коммунальных благ (воды, электричества, газа и пр.

) в стремлении компенсировать свои убытки за счет покупателя.

Для того чтобы продать квартиру с долгами, стороны обычно договариваются о следующих вариантах:

  1. Покупатель перечисляет аванс в пользу продавца, а тот обязуется погасить из него долг.
  2. Покупатель производит окончательную оплату за квартиру, а продавец в течение недели гасит задолженность.
  3. Стороны оформляют перевод долга на покупателя, а продавец предоставляет ему скидку на квартиру.

Независимо от выбранного варианта его необходимо зафиксировать документально. Условия погашения задолженности продавцом или покупателем оформляются в виде отдельного соглашения, или соответствующий пункт включается в договор купли-продажи (предварительный договор купли-продажи).

В противном случае возрастают риски, что продавец откажется от договоренностей и потратит деньги по своему усмотрению.

Долги по коммунальным услугам при заключении договора дарения

Нередко квартира между родственниками передается через договор дарения. Дарственная является безвозмездной сделкой по передаче прав собственности на недвижимость от собственника к одаряемому. Именно отсутствие платы за квартиру в процессе заключения сделки является ключевой отличительной чертой договора дарения (согласно п.1 ст.572 ГК РФ).

Если в договор купли-продажи можно включить пункт о том, каким образом будет решаться вопрос с долгами: выплатит ли их покупатель или продавец, то в дарственной подобное условие прописать нельзя, иначе такая сделка будет признана ничтожной (она должна быть безусловной и не может содержать пункты об оплате).

С учетом норм п.3 ст.30 и п.3 ст.31 Жилищного кодекса именно собственники и члены их семей, которые зарегистрированы в квартире, обязаны ее содержать и платить по счетам.

Если родственники, которым передается квартира по дарственной, были в ней прописаны на момент заключения сделки, то они обязаны нести расходы по выплате задолженности.

Если же даритель проживал в квартире один или передает ее лицам, не имеющих с ним родственных связей, то долги остаются по закону за дарителем.

Если одаряемый получил в собственность квартиру с долгами, то ему необходимо обратиться в Управляющую компанию с документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. Здесь необходимо написать заявление с просьбой начать начисление коммунальных платежей на новый лицевой счет из-за смены собственника.

Важно понимать, что никто, кроме суда, не может обязать платить по долгам по коммунальным услугам, тем более за старого собственника.

Более того, даже суд не пойдет на перевод долга от старого к новому владельцу квартиры.

Но одаряемый вправе ходатайствовать о привлечении его как надлежащего ответчика при выплате долга (например, если квартира досталась от родственника). В дальнейшем он сможет требовать от дарителя компенсации ему понесенных затрат.

Стоит также учитывать, что в отношении долгов по коммунальным услугам действует срок исковой давности по взысканию в течение 3 лет. Это правило прописано в 196 ст. ГК РФ.

Договор купли-продажи можно оспорить, если была куплена квартира с долгами по коммунальным услугам, о которых не было известно покупателю на момент заключения сделки. Считается, что таким образом продавец не сообщил покупателю о существенных условиях сделки, и покупатель может аннулировать сделку или потребовать уменьшения покупной цены.

Что касается оспаривания дарения по данному основанию, то законодательно такая возможность не предусмотрена из-за безвозмездности сделки. Но даритель может отменить дарение на условиях ст.578 ГК РФ.

Можно ли вступить в наследство, если есть долги за квартиру?

Российское законодательство не содержит запрета на наследование имущества покойного с долгами по коммунальным услугам. Более того, долги так же, как и активы наследодателя, передаются по наследству.

Таким образом, наследник получает квартиру вместе с долговыми обязательствами наследодателя и обязан нести ответственность за них вместо умершего. В данном случае не имеет значения, в каком порядке вступил наследник в права собственности: по нормам закона или по завещанию.

Оплатив счета по коммунальным услугам, суд может постановить, что наследник тем самым фактически вступил в права наследования (этот вариант хорош при пропуске сроков вступления в наследство). Можно ли списать в таком случае долги через суд? Оспорить задолженность по коммунальным услугам через суд наследник не сможет.

Но он вправе добиться аннулирования долгов с истекшим сроком давности (более 3 лет).

Закон предусматривает единственную возможность легального отказа оплаты по счетам: отказаться от наследства в законном порядке. При этом стоит учесть один нюанс: наследник не может отказаться от части наследства, только от всей массы: он не вправе отказаться от долгов и унаследовать квартиру.

Поэтому если размер долговых обязательств не превышает стоимости квартиры, то имеет смысл оплатить задолженность и компенсировать потом свои затраты проживанием в квартире или ее продажей.

Нередко наследники вынуждены оплачивать долги еще до вступления в права наследования и оформления права собственности на квартиру.

Дело в том, что для получения наследства подается заявление нотариусу. Один из документов, который требуется к нему приложить, это справка с последнего места проживания наследодателя о составе семьи. В управляющей компании могут отказать в выдаче такой справки при наличии долга.

Конечно, это можно оспорить через прокуратуру, но потребуется немало времени, которым зачастую наследники не располагают.

Таким образом, наличие задолженности по коммунальным услугам никак не влияет на возможность заключения договора купли-продажи, передачи квартиры через дарственную или вступление в права наследования.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/kvartplata/kvartiry-s-dolgami.html

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Как купить квартиру с долгами по жкх

/ Квартира

Приобретая жилье на вторичном рынке, покупатель рискует столкнуться с некоторыми проблемами. В частности за прежним собственником может числится задолженность по коммунальным платежам. На начальном этапе важно запросить соответствующую информацию у продавца и проверить ее самостоятельно. Должен ли новый владелец выплачивать долг, и можно ли оформить сделку в таком случае?

Должен ли новый владелец выплачивать долг

Обязательство по уплате коммунальных платежей возникает в момент вступления в право собственности на жилое помещение после регистрации в органах Росреестра (п. 5 ч. 1 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

Собственник самолично несет бремя содержания имущества, поэтому задолженность закрепляется за плательщиком, а не объектом недвижимости (ст. 210 ГК РФ).

Соответственно покупатель не отвечает по обязательствам продавца.

Задолженность по взносам за капремонт, образовавшаяся на счету продавца, переходит на нового собственника недвижимости с момента регистрации в государственном реестре (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Новый владелец обязан погасить долг в полном объеме. Исключением являются случаи, когда на стороне продавца выступают органы государственной или муниципальной власти, за которыми числится задолженность.

Важно! Если новый владелец не признает долги предыдущего собственника по коммунальным услугам (не капремонту), но Управляющая компания выдвигает требование по их погашению, оплачивать их не нужно. В таком случае УК должна взыскивать задолженность с прежнего владельца в судебном порядке.

Как самостоятельно узнать о долге

До оформления сделки покупатель запрашивает у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКХ из БТИ или УК, а также выписку с лицевого счета. По необходимости можно уточнить информацию самостоятельно через Интернет или оффлайн. Ниже приведены эффективные способы.

Портал Госуслуги

Узнать задолженность на Госуслугах можно даже через неподтвержденную учетную запись. Предварительно у продавца запрашиваются последние квитанции по ЖКХ, в которых отражены поставщики и лицевые счета плательщика. Авторизовавшись на сайте, выполните следующие действия:

  • с главной страницы перейдите в раздел “Услуги”;
  • в категории “Квартира, строительство и земля” выберите “Оплата ЖКХ”;
  • справа от информационного блока нажмите на синее окошко “Получить услугу”;
  • укажите регион, если отключена геолокация или собственность находится в другом населенном пункте;
  • выберите поставщика услуг из представленного списка;
  • под блоком с поставщиками, введите номер лицевого счета;
  • появится информация с адресом и балансом лицевого счета;
  • проверьте каждого поставщика в соответствии с квитанциями.

Если квитанции приходили от УК, то ее необходимо выбрать в перечне поставщиков. Если взносы оплачивались напрямую в ресурсоснабжающие компании, то необходимо проверить каждую из них. Номер лицевого счета, как правило, указан в правой верхней части квитанции. Если организация отсутствует в списке, запрашивайте информацию по ее ИНН.

ГИС ЖКХ

Авторизоваться на сайте можно через подтвержденный аккаунт на Госуслугах, в котором верифицированы паспортные данные, ИНН и СНИЛС. В личном кабинете выберите раздел “Оплата ЖКУ”, затем “История начислений”. В открывшемся блоке обязательны к заполнению адрес, период начисления платежей и номер лицевого счета. Дополнительные критерии поиска:

  • идентификатор платежного документа;
  • статус документа;
  • исполнитель услуг;
  • статус подключения к лицевому счету.

Каждый пункт оснащен выпадающим списком, из которого можно выбрать подходящий вариант. Исполнителя услуг можно найти в реестре, нажав на соответствующий блок справа. После нажатия на кнопку “Найти” на экране появится информация о начисленных суммах и задолженностях за указанный период.

Сайт судебных приставов

Проверить наличие задолженностей за собственником можно на официальном сайте службы судебных приставов. По результатам поиска не выявляется предмет обременения, но указывается номер судебного постановления для уточнения дополнительной информации. В разделе “Сервисы” выберите “Банк данных исполнительных производств”, затем укажите:

  • поиск по физическому лицу;
  • регион, в котором проживает собственник;
  • ФИО собственника;
  • дату рождения собственника.

Если в отношении собственника возбуждено исполнительное производство, появятся номер судебного постановления и участка. На сайте судебного органа в разделе “Информация по судебным делам” введите номер приказа и судебного участка. Выгрузив текст постановления, можно узнать предмет обременения и обстоятельства разбирательства.

Справка. Если информацию найти не удалось, можно сделать официальный в ФССП через личном обращение или интернет-приемную на сайте. Персональные данные владельца уточняйте, запросив паспорт перед оформлением сделки.

Выписка из ЕГРН

Информация по обременениям содержится на сайте Росреестра в разделе “Справочная информация по объектам недвижимости”, но редко обновляется и может содержать не актуальные сведения.

Лучше запросить выписку из ЕГРН, в которой отражаются правовой статус объекта, технические характеристики, сведения о перепланировке, арестах, залогах, смене владельца и текущем собственнике, которые необходимы для проверки недвижимости перед покупкой.

Документ участвует в сделках купли-продажи, поэтому предоставляется продавцом. Также покупатель может заказать выписку самостоятельно на сайте Росреестра за 300 рублей.

Точная сумма задолженности там не указывается, но отражается актуальная информация о запрете регистрационных действий. Лучше запросить документ через сервис “Ктотам.про”, который выгружает сведения из базы данных государственного реестра.

Услугу оказывают за 250 рублей в течение 30 минут, а выписка приходит в удобном формате PDF.

Другие способы

Помимо перечисленных существуют другие способы узнать долги самостоятельно:

  • личное обращение или официальный сайт Управляющей компании, которая обслуживает дом;
  • личное обращение или официальный сайт ресурсоснабжающих организаций (уточняйте по квитанциям);
  • через онлайн-банкинг в разделе “Платежи и переводы” с указанием ИНН поставщика или УК;
  • через терминал в разделе “Платежи и переводы” с указанием номера лицевого счета.

Также узнать долг можно при личном обращении в Центр координации недвижимости при наличии в регионе.

Купить квартиру с долгами можно при отсутствии ареста и запрета на регистрационные действия. Если собственность дополнительно находится в залоге у банка, необходимо согласие кредитора. Погасить задолженность рекомендуется до передачи квартиры в эксплуатацию и регистрации в Росреестре. В противном случае могут возникнуть проблемы с Управляющей компанией и поставщиками услуг.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина

Урегулировать проблему с задолженностью лучше на начальном этапе, обсудив условия с продавцом. Если об обязательствах прежнего владельца не было известно, а долги включаются в платежки, потребуется написать претензию в управляющую организацию.

Предварительное соглашение

Урегулировать ситуацию с задолженностью в ходе сделки можно тремя способами: переводом долга, дополнительным соглашением и соразмерным уменьшением стоимости квартиры. В альтернативном случае продавец оплачивает задолженность самостоятельно. В случаях с переводом долга и дополнительным соглашением покупатель берет на себя обязательства прежнего владельца.

Стороны могут оформить трехсторонний договор с УК, в котором отражается порядок оплаты, либо по взаимной договоренности составить соглашение о переводе долга в соответствии со ст. 391 ГК РФ. В таком случае покупателю необходимо:

  • запросить справку о задолженности в ЕРЦ;
  • получить согласие УК на перевод задолженности и открытие лицевого счета;
  • подписать двусторонний договор с УК об обслуживании дома;
  • открыть в ЕРЦ лицевой счет по заявлению;
  • переоформить договор с ресурсоснабжающими организациями, если дом не обслуживается УК;
  • сверить показания счетчиков и узнать дату последней проверки;
  • оплатить долг единовременно либо ежемесячно по платежкам ЖКХ.

Важно! Перевод задолженности возможен только по согласию кредитора (ТСЖ, УК) и после регистрации сделки в Росреестре. Необходимо предоставить паспорт, правоустанавливающие документы на недвижимость, копию лицевого счета. Оперативно переоформить финансовый счет необходимо, что бы приостановить начисление пеней за просрочку. Условие о передаче обязательств покупателю отражается в договоре КП.

Оптимальным решением станет уменьшение покупной цены квартиры на величину долга. Вычтенная сумма направляется в пользу погашения обязательств перед кредиторами. Если покупатель делает это самостоятельно, то брать расписку с продавца нет необходимости. Вопрос решается устно.

Если долги включают в платежки

Так как УК и ТСЖ не вправе принудительно взыскивать долги предыдущего владельца, несанкционированное включение их стоимости в платежки не правомерно. Организации могут угрожать отказом в регистрации по месту жительства, обслуживании квартиры или начислением пени. Все это противоречит закону. Потребуется написать заявление на имя директора:

  • в шапке укажите наименование и адрес организации, имя директора, свои реквизиты (имя, адрес);
  • перечислите обстоятельства и реквизиты сделки — номер договора КП, дату заключения и регистрации в Росреестре, имя прежнего владельца, адрес квартиры;
  • отметьте, что лицевой счет был переоформлен, но в него включены долги прежнего собственника с указанием суммы долга;
  • сделайте отсылки на ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 и 131 ГК РФ, отметив, что обязательства по оплате коммунальных платежей возникают после регистрации права собственности;
  • отметьте, что на вас не была возложена ответственность по уплате задолженности или о ней не было известно;
  • укажите, что организация вправе обратиться в суд на прежнего владельца, но не вправе взыскивать задолженность с покупателя;
  • потребуйте исключить задолженность из лицевого счета, дать письменный ответ в срок 10 дней (ст. 10 ЗоЗПП) и прекратить последующее начисление;
  • приведите опись документов в приложении — копии договор КП, свидетельства о регистрации, выписки лицевого счета, квитанции об оплате услуг ЖКХ.

Документ датируется и подписывается собственником, затем направляется на юридический адрес организации с описью вложения и уведомлением о вручении. К заявлению прикладываются копии документов. В случае отказа или отсутствия ответа обратитесь в Жилищную инспекцию. Если перечисленные способы не дали результатов, претензия послужит дополнительным доказательством в суде.

Долг по взносам на капремонт

Долги по взносам за капремонт становятся обязательством нового собственника, поэтому оплачивать их придется. Можно попытаться урегулировать вопрос с прежним владельцем, но закон будет не на стороне покупателя.

Положительных решений в пользу собственника в судебной практике нет, а в пользу Фонда капитального ремонта масса.

Например, по решению Елецкого суда сумма задолженности была уменьшена на основании пропуска срока исковой давности, но не обнулена.

Важно! Если о долгах стало известно до оформления сделки, действуйте по аналогии с коммунальными платежами. Переводить долг нет необходимости, но снизить покупную цену и составить дополнительное соглашение можно.

Можно ли подать в суд на прежнего хозяина

В случае с долгами по коммунальным платежам подавать в суд на прежнего хозяина нет необходимости, так как их взыскание в полномочиях УК и платить ничего не нужно.

Можно оформить исковое заявление с требованием по возмещению расходов, если продавец сокрыл факт наличия задолженности. Если сумма иска меньше 50 тыс. рублей нужно обратиться в мировой суд по месту жительства истца/ответчика (ст. 24 ГПК РФ), если больше — в районный (ст. 23 ГПК РФ).

Если сделку сопровождал риэлтор, то лучше адресовать иск ему по причине предоставления некачественной услуги.

Справка. Так как сделка КП по правилам осуществляется по факту предоставления справки, свидетельствующей об отсутствии задолженности, такие случаи редкость. Иск, касающийся взносов за капремонт, вероятнее останется без удовлетворения.

Нюансы продажи квартиры с долгом

Подытожив, можно выделить следующие особенности продажи квартиры с долгом:

  • задолженность по ЖКХ взыскивается только за последние 3 года обслуживания, поэтому сумму, превышающую этот период, оплачивать не нужно;
  • продажа квартиры с долгом, но без запрета на регистрационные действия, не запрещена законом;
  • условие об уменьшении покупной цены или переводе долга отражается в договоре КП;
  • новый собственник не несет ответственности по обязательствам продавца за исключением взносов за капремонт;
  • при отсутствии в договоре указания на передачу обязательств, долги по ЖКХ взыскиваются с прежнего владельца;
  • за исключением дополнительных соглашений с УК, поставщиками услуг и продавцом сделка юридически ничем не отличается от обычной;
  • перевести долг можно только с согласия кредитора;
  • при смене хозяина нужно оперативно переоформить лицевой счет;
  • если дом не обслуживается УК, придется известить о сделке ресурсоснабжающие компании;
  • оповещение и переоформление договора с УК возможно после регистрации права собственности.

Если своевременно уточнять информацию по наличию задолженности за коммунальные услуги, купля-продажа недвижимости с неустановленным обременением не вызовет проблем.

Чтобы грамотно оформить договор и учесть все нюансы, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Обязательно уточняйте информацию о долге самостоятельно — риэлтор и продавец могут скрыть факт неоплаченных обязательств.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.